Kündigung wegen Mietrückständen: Kann eine Nachzahlung die Wohnung retten?
Rechtsanwalt erklärt die rechtlichen Möglichkeiten gegen die Kündigungen vorzugehen
Mietrückstände können den Vermieter sowohl zu einer fristlosen als auch zu einer ordentlichen Kündigung der Wohnung berechtigen. Häufig erklärt der Vermieter deshalb beide Kündigungen gleichzeitig: Er kündigt das Mietverhältnis fristlos und zusätzlich (hilfsweise) ordentlich.
Für betroffene Mieter stellt sich dann die entscheidende Frage: Kann eine Kündigung der Wohnung durch die nachträgliche Zahlung der Mietschulden aufgehoben werden?
Die Antwort fällt unterschiedlich aus. Eine vollständige Nachzahlung kann die fristlose Kündigung unter den Voraussetzungen der gesetzlichen Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam machen (sog. Heilung). Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt dagegen grundsätzlich trotz der Zahlung aller Mietschulden weiterhin bestehen (BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15). Die ordentliche Kündigung wird somit nicht durch die Zahlung automatisch geheilt.
Aufgrund dieses Bestehenbleibens der ordentlichen Kündigung sehen sich die Mieter einem existenzbedrohenden Risiko ausgesetzt – letztlich droht der Verlust der eigenen Wohnung.
Die Mieter müssen trotz ihrer Ausgleichszahlungen innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist handeln und sollten sich nicht darauf verlassen, dass mit der Begleichung der Rückstände automatisch auch der Erhalt der Wohnung gesichert ist. In diesem Fall empfiehlt sich für Mieter die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung ihrer Rechte. Nicht jede ordentliche Kündigung ist begründet, das gilt insbesondere dann, wenn die Mieter unverschuldet in Zahlungsengpässe gerieten.
Für rechtliche Streitigkeiten rund um die Kündigung von Mietverhältnissen sollte ein für alle deutschen Gerichte zugelassener Rechtsanwalt hinzugezogen werden. Wir vertreten Sie bundesweit – mit unserem örtlichen Schwerpunkt auf Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern.
Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen möglich?
Die außerordentliche fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis grundsätzlich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Rechtsgrundlage ist § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.
Der Vermieter darf kraft Gesetzes fristlos kündigen, wenn der Mieter
- an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der vollständigen Miete oder einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder
- über einen längeren Zeitraum Mietrückstände angesammelt hat, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die Rückstandsberechnung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB aufgrund eines Zahlungsverzugs über einen längeren Zeitraum bezieht sich auf die Ansammlung eines Gesamtrückstands von zwei Monatsmieten, es kommt dafür nicht auf die Dauer des Zahlungsverzugs an. Das bedeutet, dass auch länger zurückliegende Zahlungszeiträume in die maßgeblichen Mietrückstände einberechnet werden können (BGH, 23.07.2008 – XII ZR 134/06).
Eine vorherige Abmahnung oder Zahlungsfrist ist bei den gesetzlich bestimmten Mietrückständen grundsätzlich nicht erforderlich. Die Notwendigkeit zur Abmahnung unter Setzung einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB gilt für die Mietrückstandskündigung nicht. Das bedeutet: Der Vermieter kann die fristlose Kündigung aussprechen, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Das kann für die Mieter häufig überraschend kommen. Insbesondere fühlen sich die Mieter dann überrumpelt, wenn der Mietrückstand im Ergebnis aufgrund der Ausübung ihrer erklärten Mietminderung entstand.
Die Mieter wiegen sich oft in falscher Sicherheit, denn selbst wenn die Mängel tatsächlich bestehen, kann der Vermieter die außerordentliche Kündigung aufgrund des Zahlungsrückstands aussprechen. Der Rechtsstreit konzentriert sich dann darauf, ob ein Widerspruch gegen die Kündigung gerechtfertigt ist. Der Mieter muss bei einem Einbehalt der Mietzahlung die Mietminderungsquote korrekte einschätzen und darf keine überhöhten Rückstände verursachen. Das Risiko des Rechtsirrtums trägt der Mieter (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).
Wann berechtigt der Mietrückstand zur ordentlichen Kündigung?
Neben der fristlosen Kündigung kommt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Einhaltung der Kündigungsfrist in Betracht. Dafür benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein solches Interesse kann bestehen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Die verspätete oder unterbliebene Mietzahlung stellt eine Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht zur Mietzinszahlung aus § 535 Abs. 2 BGB dar.
Anders als bei der außerordentlichen Kündigung kann bereits ein geringerer Zahlungsrückstand den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Jedoch wird ein kurzfristiger Mietrückstand von unter einer Monatsmiete als unerheblich anerkannt und kann in der Regel keine Kündigung rechtfertigen (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12).
Auch für die ordentliche Kündigung gilt, dass die Vermieter bei einem Zahlungsverzug aufgrund von Mietminderungen grundsätzlich zur Aussprache einer Kündigung befähigt sind. Allerdings muss die Kündigung auch rechtmäßig sein. Wenn tatsächlich ein erheblicher Mangel besteht, wird die Miete kraft Gesetzes automatisch gemindert. Der Kündigung ist dann im Wege des Widerspruchs entgegenzutreten.
Können Vermieter fristlos und ordentlich zugleich kündigen?
Vermieter erklären bei Mietrückständen häufig eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung. Die fristlose Kündigung soll das Mietverhältnis sofort beenden. Die hilfsweise ordentliche Kündigung soll greifen, falls die fristlose Kündigung unwirksam ist oder später durch eine Schonfristzahlung unwirksam wird.
Beide Kündigungen beruhen zwar auf denselben Mietrückständen, haben aber unterschiedliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen. Die Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Deshalb können die Vermieter außerordentlich und ordentlich zugleich kündigen (BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 261/17).
Wird die fristlose Kündigung durch eine spätere Zahlung rückwirkend unwirksam, kann die ordentliche Kündigung weiterhin das Mietverhältnis zum Ablauf der Kündigungsfrist beenden (BGH, Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23).
Kann die Nachzahlung die ordentliche Kündigung entfallen lassen?
Grundsätzlich bleibt die ordentliche fristgerechte Kündigung trotz einer Nachzahlung wirksam. Allerdings ist der Kündigungsgrund bei einer ordentlichen Kündigung – anders als bei einer außerordentlichen Kündigung – nicht allein der Eintritt eines Zahlungsverzugs, sondern die Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht.
Die Nachzahlung ist deshalb von erheblicher Bedeutung, weil sie die Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann und bei der rechtlichen Bewertung der ordentlichen Kündigung berücksichtigt werden (LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022 – 1 S 81/22). Das bedeutet aber nicht, dass jede schnelle Zahlung automatisch auch die ordentliche Kündigung beseitigt – ein Restrisiko verbleibt in jedem Fall.
Da es sich bei der Frage, ob dem Mieter eine Pflichtverletzung anzulasten ist um eine absolute Einzelfallabwägung handelt, sollte ein Rechtsanwalt mit der strukturierten und rechtlich fundierten Darlegung der Rechtfertigungsgründe gegenüber dem Vermieter beauftragt werden.
Kann die Aufhebung der außerordentlichen Kündigung gesperrt sein?
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit die außerordentliche Kündigung durch eine vollständige Nachzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu heilen. Diese Möglichkeit besteht aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB. Das bedeutet, dass wenn im Anschluss an die vollständige Ausgleichszahlung erneut ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug eintritt, dieser nicht mehr geheilt werden kann. So soll ein rechtsmissbräuchliches Ausnutzen der Schonfrist verhindert werden. Die außerordentliche Kündigung bleibt dann aus Gründen der Rechtssicherheit bestehen.
Handlungsempfehlung:
Mieter sollten die Heilungsmöglichkeit und Widerspruchsmöglichkeit keinesfalls als Zahlungsaufschub verstehen. Je früher die Rückstände vollständig ausgeglichen werden, desto größer sind die verbleibenden rechtlichen und tatsächlichen Handlungsmöglichkeiten. Die Mieter sollten nach der Tilgung die Kontoauszüge, Zahlungsbelege, den Mietvertrag und den gesamten Schriftverkehr sichern, um ein potenzielles Gerichtsverfahren konsequent bestreiten zu können.
Die vollständige Zahlung der Mietschulden ist ein wichtiger erster Schritt, sichert aber nicht automatisch den Fortbestand des Mietverhältnisses. Bleibt die ordentliche Kündigung wirksam, endet das Mietverhältnis trotz Schonfristzahlung mit Ablauf der Kündigungsfrist. Der Vermieter kann die Räumungsklage deshalb auf die ordentliche Kündigung stützen oder einen bereits begonnenen Räumungsprozess fortsetzen.
Wenn Sie eine fristlose oder ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen erhalten haben, sollte die Kündigung deshalb kurzfristig durch einen Rechtsanwalt geprüft werden.
Wir prüfen die Höhe der behaupteten Zahlungsrückstände, die Wirksamkeit beider Kündigungen und die Möglichkeiten, den Fortbestand des Wohnungsmietverhältnis durchzusetzen und informieren transparent über die potenziellen Kosten.
