Rechtsanwaltliche Vertretung für die Haftung von Maklern und Vermittlern | Anwalt für Immobilienrecht
Immobilienmakler übernehmen bei der Vermittlung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken eine zentrale Rolle. Sie erstellen das Exposé, führen Besichtigungen durch und übermitteln Kaufinteressenten wichtige Informationen über die Immobilie. Käufer und Verkäufer verlassen sich häufig darauf, dass diese Angaben vollständig und richtig sind. Stellen sich Angaben zur Wohnfläche, zum Baujahr, zum Zustand oder zur zulässigen Nutzung der Immobilie später als falsch heraus, können erhebliche finanzielle Schäden entstehen.
Typische Streitfälle der Maklerhaftung betreffen:
- falsche Angaben zur Wohn- oder Grundstücksfläche,
- unzutreffende Angaben zu Baujahr und Sanierungszustand,
- verschwiegene Baumängel und Feuchtigkeitsschäden,
- fehlende Bau- oder Nutzungsgenehmigungen,
- nicht offengelegte Baulasten, Grundstücksgrenzen oder Überbauten,
- falsche Angaben zum Wohngeld oder zu Mieteinnahmen sowie
- eine rechtlich unzulässige Wohn- oder Ferienvermietung
Wir beraten und vertreten Mandanten in Hamburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein sowie bundesweit.
Wir vertreten im Streitfall Immobilienkäufer und Makler in Hamburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein aber auch bundesweit.
Wann haftet ein Immobilienmakler?
Ein Immobilienmakler haftet, wenn er eine ihm obliegende vertragliche oder vorvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt und seinem Kunden dadurch ein Vermögensschaden entsteht. Die rechtliche Grundlage bilden regelmäßig der Maklervertrag sowie die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.
- Der Makler hat eine Aufklärungs-, Hinweis-, oder Beratungspflicht verletzt.
- Der Makler hat vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt.
- Dem Käufer oder Verkäufer ist ein bezifferbarer Vermögensschaden entstanden.
- Die Pflichtverletzung war für den Vertragsabschluss und den eingetretenen Schaden ursächlich.
Wann verletzt der Immobilienmakler seine Pflichten?
Der Makler muss seine vertraglichen Aufklärungs-, Hinweis-, oder Beratungspflicht verletzt haben. Der Makler ist Experte für die Bewertung und den Erwerb von Immobilien und ist in diesem Zusammenhang zur umfassenden Beratung verpflichtet. Eine sachgemäße Interessenwahrung gegenüber dem Kunden gebietet es, den Auftraggeber über alle bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH, Urteil vom 28.09.2000 – III ZR 43/99).
Der Makler verletzt seine Beratungs- und Aufklärungspflicht dann, wenn eine konkrete Frage des Interessenten falsch beantwortet, bekannte erhebliche Umstände verschwiegen oder ungesicherte Angaben als feststehende Tatsachen darstellt werden. Kann der Makler eine Frage nicht zuverlässig beantworten, muss er seine fehlende Kenntnis offenlegen. Er darf keine Erklärungen „ins Blaue hinein“ abgeben (BGH, Urteil vom 28.09.2000 – III ZR 43/99).
Die Makler geraten beispielsweise dann in die Haftung, wenn sie
- eine unzutreffende Wohnfläche angeben,
- einen teilsanierten Altbau als „kernsaniert“ bewerben,
- bekannte Feuchtigkeits- oder Gebäudeschäden verschweigen,
- eine rechtlich nicht zu genehmigende Nutzung als zulässig darstellen,
- einen erkennbaren Überbau oder abweichende Grundstücksgrenzen nicht offenlegen,
- falsche Angaben zu Mieteinnahmen oder Wohngeld machen
- nachträglich erkannte Fehler im Exposé nicht richtigstellen
Die Makler dürfen grundsätzlich Informationen, die sie vom Veräußerer erhalten haben, ungeprüft weitergeben. Es gilt die Berufsregel, dass Makler im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen dürfen (OLG Frankfurt, Urteil v. 26.09.2001 – Az. 7 U 3/01). Die ungeprüfte Weitergabe von Angaben des Verkäufers kann aber dann eine eigene Pflichtverletzung des Maklers darstellen, wenn ihm die Unrichtigkeit der Angaben bewusst ist oder sich ihm ernsthafte Zweifel an deren Richtigkeit aufdrängen müssen (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – Az. III ZR 146/06).
Die Beratungspflicht darf aber nicht überstrapaziert werden, weshalb insbesondere steuerrechtliche Beratungen in Bezug auf die Weiterveräußerung von einem Makler nicht zu erwarten (BGH, 12.07.2018 – Az. I ZR 152/17).
Verschulden des Maklers
Um einen Haftungsanspruch begründen zu können, muss der Immobilienmakler die Pflichtverletzung rechtlich zu vertreten haben. Für einen Schadensersatzanspruch genügt grundsätzlich einfache Fahrlässigkeit. Fahrlässig handelt der Makler, wenn er die im Geschäftsverkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Bei vertraglichen Schadensersatzansprüchen wird das Verschulden nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Der Makler muss sich daher gegebenenfalls entlasten und dazu vortragen, warum ihm an dem Aufklärungs- und Beratungsfehler kein Verschulden trifft.
Eine Haftung scheidet dagegen aus, wenn der Makler weder wusste noch erkennen musste, dass eine vom Verkäufer stammende Information falsch war, und ihn aufgrund fehlender Anknüpfungstatsachen keine Pflicht zur eigenen Überprüfung traf.
Der Immobilienmakler ist grundsätzlich weder Bausachverständiger noch Garant für die Mangelfreiheit des vermittelten Objekts. Er ist regelmäßig nicht verpflichtet, die Immobilie ohne konkreten Anlass bautechnisch zu untersuchen, Flächen selbst nachzumessen oder sämtliche Genehmigungen bei den Behörden zu überprüfen. Der Makler haftet insofern nicht für verdeckte Mängel, die bei einer Überprüfung der Unterlagen und einer Besichtigung des Objekts nicht erkennbar waren.
Wie hoch ist der ersatzfähige Vermögensschaden?
Eine Pflichtverletzung allein begründet noch keinen Zahlungsanspruch. Erforderlich ist ein konkreter Vermögensschaden. Dieser kann beispielsweise in einem überhöhten Kaufpreis, nutzlosen Erwerbsnebenkosten, zusätzlichen Finanzierungskosten oder einer Wertminderung der Immobilie bestehen.
Dabei ist zu beachten, dass der Makler regelmäßig nur für den sogenannten Vertrauensschaden haftet. Sein Haftungsanteil ist deshalb von der Erfüllungshaftung des Veräußerers abzugrenzen. Nur der Veräußerer haftet für die Mängelgewährleistung und somit die Instandsetzung der Immobilie.
Die Makler haften somit nicht für die Sanierung, sondern für den zu viel entrichteten Kaufpreis. Im Wege der Anspruchsgeltendmachung ist deshalb darzulegen, um welchen Preisanteil sie das Haus objektiv zu teuer erworben haben. Die Frage, ob es den Erwerbern bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen, ist für die Schadensbemessung bedeutungslos (BGH, Urteil vom 28.09.2000 – III ZR 43/99). Insofern muss für die Schadensbemessung eine Begutachtung des Verkehrswerts der Immobilie erfolgen. Hieraus lässt sich eine Bezifferung des entgangenen Objektswertes herleiten und somit der ersatzfähige Vertrauensschaden ermitteln.
Anwaltliche Beratung bei Maklerhaftung
Die Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen aus Maklerhaftung erfordert eine genaue Prüfung des Maklervertrags, des Exposés und der gesamten Kommunikation. Entscheidend ist, welche Informationen dem Makler vorlagen, welche Pflichten er übernommen hat und ob eine mögliche Pflichtverletzung für den Vertragsabschluss und den geltend gemachten Schaden ursächlich war. Wir beraten und vertreten Sie in allen rechtlichen Problemfällen der Maklerhaftung.
