Rechtsanwalt für Mietrecht

Rechtsanwalt Wohn- und Gewerbemietrecht | Anwalt für Immobilienrecht

Wir vertreten Vermieter und Mieter in allen Angelegenheiten des Wohnraum- und Gewerberaummietrechts. Unsere Beratung reicht von der Gestaltung und Prüfung rechtssicherer Mietverträge bis zur Durchsetzung oder Abwehr von Kündigungen. Weitere unserer Schwerpunkte sind Mängel an der Mietsache und die Geltendmachung von Mietminderungen, die Durchsetzung von Mieterhöhungen sowie die Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen.

Darüber hinaus unterstützen wir bei der Abmahnung von vertragswidrigem Verhalten, insbesondere bei Zahlungsverzug oder nachhaltigen Störungen des Hausfriedens. Kommt es aufgrund einer Kündigung zur gerichtlichen Auseinandersetzung, vertreten wir Ihre Interessen konsequent im Räumungsprozess und bei der Durchsetzung des Räumungstitels.

Wir beraten und vertreten Mandanten in Hamburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein sowie bundesweit.

Vertragsgestaltung

Mit der Gestaltung des Mietvertrags werden die rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen des gesamten Mietverhältnisses gelegt. Eine professionelle Vertragsgestaltung hilft dabei das Risiko von Rechtsunsicherheiten zu vermeiden und somit die finanzielle Risiken späterer Auseinandersetzungen zu beherrschen. Eine maßgeschneiderte und rechtssichere Lösung für den konkreten Mietbedarf lässt sich durch die rechtsanwaltliche Vertragsgestaltung und -prüfung erreichen.

Mietverträge unterliegen häufig dem AGB-Recht, so dass bei der Vertragsgestaltung das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zu wahren ist. Die Klauseln müssen verständlich und nachvollziehbar formuliert werden und sollten durch einen Anwalt aufgesetzt oder geprüft werden. Schließlich gilt: Unerkannt unwirksame Vertragsklauseln können erhebliche rechtliche Unsicherheiten schaffen und vermeidbare Auseinandersetzungen nach sich ziehen.

Für die Verwaltung bestehender Verträge gilt im Grundsatz, dass wesentliche Vertragsänderungen, wie Vereinbarungen zur Änderung der Miethöhe oder Mietdauer während der Vertragslaufzeit die Geltendmachung im Wege eines rechtssicheren Nachtrags in Schriftform benötigen (BGH, Urteil v. 25.11.2015 – Az. XII ZR 114/14).

Worauf ist bei der Vertragsgestaltung im Gewerbemietrecht zu achten?

Mietverträge über gewerblich genutzte Immobilien und Grundstücke sind häufig an lange Laufzeiten gekoppelt und sollten vor deren Unterzeichnung durch einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt überprüft werden. Die Langfristigkeit der wechselseitigen Bindung kann sich in der eigenen Liquidität schnell bemerkbar machen. Das Erfordernis einer Überprüfung durch einen Experten gilt auch für Pachtverträge, bei denen in der Regel noch wesentlich konkretere Regelungen zur Bewirtschaftung des Grundstücks getroffen werden.

Im gewerblichen Mietrecht werden Mindestlaufzeiten und Verlängerungsoptionen vereinbart. Auch ist es für die Durchführung eines Projektes üblich, dass nachträglich anmietbare Rückhalteflächen bereits im Ausgangsvertrag fixiert werden.

Die Verwendung von Wertsicherungsklauseln (Indexklauseln) soll die Auswirkung der finanziellen Folgen von eintretender Inflation oder erheblichem Wertzuwachs des Grundstücks absichern. Die Miethöhe wird an einen Referenzwert gebunden und an die Entwicklung dieser Bezugsgröße gekoppelt. Eine rechtssichere Gestaltung der Klausel ist wichtig. Eine nicht standhafte Wertsicherungsklausel kann gegen das Preisklauselgesetz verstoßen und die Unwirksamkeit nach § 8 PrKG nach sich ziehen. Die Unwirksamkeit tritt mit der gerichtlichen Feststellung durch Urteil ein. Unvorteilhafter kann es dann werden, wenn die Klausel auch einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhält, da die Klausel dann als von Anfang an (ex tunc) unwirksam gilt und hierauf gezahlte Beiträge vollumfänglich rückforderungsfähig und zinspflichtig (BGH, Urteil v. 11.03.2026 – Az. XII ZR 51/25) sind. Im Zusammenhang mit Wertsicherungsklausel besteht ein erhebliches Rückforderungsrisiko für die Vermieter von Gewerbeflächen.

Wichtige Regelungsmaterie ist zudem die Bestellung von Mietsicherheiten. Die Kautionsregelung des § 551 BGB gilt nur für Wohnraummietrecht und nicht für gewerblich genutzte Immobilien. Das bedeutet, dass Mietsicherheiten im Einzelfall auszuhandeln und zu vereinbaren sind. Die Sicherheit kann in verschiedenen Formen vereinbart werden: unter anderem als Barkaution; Bürgschaft oder durch die Abgabe einer Patronatserklärung.

Eine Übersicherung sollte vermieden werden, da dies im Einzelfall die Rückforderung der Kaution nach sich ziehen kann. Die Nichterbringung der wirksam vereinbarten Kaution durch den Mieter kann wiederrum eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, 3 BGB begründen (BGH, 21.03.2007 – XII ZR 36/05).

Eine wichtige Regelungsmaterie des Gewerbemietvertrags ist der Konkurrenzschutz. Aus dem Mietvertrag selbst folgt unmittelbar ein Verbot des Vermieters auf demselben Grundstück oder in benachbarten Grundstücken an einen Konkurrenzbetrieb zu vermieten; es soll so verhindert werden, dass gleichartige Geschäfte sich gegenseitig die begrenzte Kundschaft streitig machen. Häufig wird dies bei Einkaufscentern und Ärztehäusern relevant. Eine Verletzung des Konkurrenzschutzes kann auch dann einen Mangel begründen, wenn keine konkrete Umsatzeinbuße erlitten wurde (BGH, Urteil v. 10.10.2012 – Az. XII ZR 117/10). Der Konkurenzsschutz kann vertraglich vollständig abbedungen werden, das jedoch nur unter strengen Voraussetzungen. Im Einzelfall sollten ausdrückliche Regelungen über den Umgang mit potenziellen Konkurrenzbetrieben bereits im Mietvertrag aufgenommen werden.

Kündigung wegen vertragswidrigem Verhalten

Kern unserer anwaltlichen Beratung ist der Umgang mit Kündigungen des Mietverhältnisses. Aufgrund der rechtlichen Hürden und der teils komplexen Rechtsprechung betrifft diese Problematik Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Ausgangspunkt einer jeden Kündigung in Mietangelegenheiten ist, dass die Kündigung auf darzulegende Gründe gestützt werden muss. Es empfiehlt sich für die Begründung der Kündigung oder des Widerspruchs einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Die wesentlichen Kündigungsgründe in Wohnraummietsachen sind die gravierende Störung des Hausfriedens insbesondre durch Lärmbelästigung, die Gefährdung der Mietsache und der Zahlungsverzug.

Was sind nachhaltige Störungen des Hausfriedens?

Nachhaltige Störungen des Hausfriedens begründen ein außerordentliches Kündigungsrecht gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass der störende Mieter seine nach § 241 Abs. 2 BGB bestehende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme in schwerwiegender Weise dadurch verletzt, dass er bei der Nutzung der Mietsache die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich stört (BGH, Urteil v. 18.02.2015 – Az. VIII ZR 186/14). Eine nachhaltige Störung liegt bei anhaltenden Lärmbelästigungen nahe, insbesondere dann wenn Einhaltung der Nachtruhe ignoriert wird. Als unvermeidliche Störung gilt das sozialadäquate Trampeln und Lärmen von Kindern. Jedoch gilt auch dies nicht grenzenlos und kann vor allem bei anhaltenden nächtlichen Störungen rechtsbedeutsam werden.

Der Nachweis einer Lärmbelästigung wird regelmäßig durch Lärmprotokolle und Zeugenaussagen erbracht. Als Zeugen kommen hauptsächlich die von den Störungen betroffenen Mieter in Betracht, die relevanten Lärmprotokolle fertigen sollten. Im Zusammenhang mit Lärmprotokollen ist höchstrichterlich entschieden, dass es die Darlegungspflicht überspannt, wenn die betroffenen Mieter darlegen müssen, was genau in der Störer-Wohnung passiert, die Dokumentation der in der eigenen Wohnung wahrgenommenen Störungen ist für das gerichtliche Vorgehen ausreichend (BGH, 22.06.2021 – Az. VIII ZR 134/20).

Wann gefährdet ein Mieter die Mietsache?

Besonders beeinträchtigend für Eigentümer ist die Gefährdung der Mietsache durch den Mieter. Sofern der Mieter ihm obliegenden Sorgfaltspflicht nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB verletzt, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses angezeigt sein. Das gilt sowohl im Bereich des Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht.

Häufig wird eine Gefährdung der Substanz der Mietsache durch ungenehmigte Baumaßnahmen des Mieters zum Kündigungsgegenstand. Eingriffe in die Substanz der Mietsache – insbesondere bauliche Veränderungen – sind regelmäßig nicht gestattet und müssen durch den Vermieter genehmigt werden.

Jedoch rechtfertigt nicht jedwede Veränderung der Mietsache eine Kündigung. Die Beeinträchtigung muss im Einzelfall ein derartiges Gewicht erreichen, dass die Vertragsfortführung dem Vermieter unzumutbar ist (BGH, Beschluss v. 02.12.2025 – Az. VIII ZR 274/23). Die Bewertung und Darlegung ist stets an die Umstände des Einzelfalls anzupassen und sollte durch einen Rechtsanwalt vollzogen werden. Wenn die bauliche Änderung dem Vermieter unzumutbar ist, so stehen dem Vermieter auch Rückbauansprüche gegen den Mieter zu, so dass der Mieter die vorgenommene Änderung auf seine Kosten rückgängig zu machen hat.

Was ist eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermiete)?

Auch führt die unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu einer Kündigung nach  § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Gebrauchsüberlassung kann in Form einer Untermiete oder eines vollständigen Überlassens der Räumlichkeiten bestehen.

Eine nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatbestandliche Gebrauchsüberlassung besteht dann, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung aufnimmt und ihnen das Recht gewährt, die gesamte Wohnung neben oder zusammen mit dem Mieter zu nutzen. Ab einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen wird vermutet, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist, und es besteht ein starkes Indiz für eine Gebrauchsüberlassung (LG Hamburg, Urteil v. 03.11.2023 – Az. 311 S 25/23).

Nicht jede Gebrauchsüberlassung rechtfertigt eine Kündigung. Die Überlassung an Kinder des Mieters ist zulässig, solange der Mieter selbst die Wohnung bewohnt und somit Familienangehörige in den Haushalt aufnimmt. Dieses Privileg endet aber dann, wenn die Wohnung an volljährige Kinder des Mieters überlassen wird, ohne dass der Mieter selbst weiter in der Wohnung wohnhaft bleibt (LG Berlin, Urteil v. 18.04.2018 – Az. 65 S 16/18)

Die Gebrauchsüberlassung erfolgt auch dann nicht unbefugt, wenn dem Mieter nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis der Untervermietung zusteht. Ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten und somit eine Untervermietungserlaubnis begründen (BGH, 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

Die strikte Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum ist höchstrichterlich entschieden worden. Der Mieter, der mit Gewinnerzielungsabsicht eine Untervermietung anstrebt, hat kein berechtigtes Interesse an der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis (BGH, 28.01.2026 – Az. VIII ZR 228/23).

Die rechtliche Einordnung einer Gebrauchsüberlassung in Verbindung mit der Frage, ob dies eine Kündigung rechtfertigen kann, sollte durch einen Rechtsanwalt erfolgen.

Kann der Mieter bei Zahlungsverzug gekündigt werden?

Die außerordentliche und ordentliche Kündigung aufgrund von nachweisbarem Zahlungsverzug des Mieters ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zulässig. Das gilt sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht.

Der gewerbliche Mieter muss für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Mieteodereines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug geraten. Alternativ berechtigt auch ein Zahlungsverzug von über mehr als zwei Terminen dann zur Kündigung, wenn die gesamte nichtgezahlte Miete die Höhe der Miete für zwei Monate erreicht. Für diesen Kündigungsgrund kommt es von daher darauf an, dass durch längerfristige Zahlungsrückhaltungen ein Gesamtrückstand von zwei Bruttomieten erreicht wurde.

Konfliktträchtig im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug des Mieters werden gerügte Mängel und erklärte Mietminderungen. Streit über die Wirksamkeit einer Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug wird dann entfachen, wenn der Mieter die Miete unberechtigterweise gemindert hat und der Zahlungsrückstand deshalb entstand. Die Rechtsprechung hält dann eine Kündigung des Mieter als wirksam, wenn ein Rückstand von über zwei Bruttomieten erreicht wurde, und die gerügten Mängel nicht bestehen oder die Mietminderung überhöht war. Der Vermieter darf dann berechtigterweise kündigen (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – Az. VIII ZR 138/11).

Insofern sollte sowohl die Kündigung als auch die Rechtswirksamkeit einer Mietminderung stets durch einen Rechtsanwaltgeprüft und bewertet werden.

Eigenbedarfskündigung

Die Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs gehört zu den konfliktträchtigsten Bereichen des Mietrechts. Vermieter müssen den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen, sämtliche formalen Anforderungen einhalten und die richtige Kündigungsfrist berechnen. Mieter können ihrerseits prüfen lassen, ob der geltend gemachte Nutzungswunsch tatsächlich besteht, die Begründung ausreicht oder ein Widerspruch wegen besonderer Härte möglich ist.

Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist und eine Räumungsklage scheitert. Vermieter sollten die Kündigung daher sorgfältig vorbereiten. Mieter sollten eine erhaltene Kündigung nicht ungeprüft hinnehmen und insbesondere gesetzliche Fristen beachten. Im Zweifelsfall sollte stets ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden, um drohende Risiken abzuwenden.

Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Der Vermieter muss immer ein berechtigtes Interesse an der Eigennutzung des Wohnraumes darlegen und nachweisen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter die Wohnung als Wohnraum benötigt für

• sich selbst,
• einen Familienangehörigen oder
• einen Angehörigen seines Haushalts.

Als Familienangehörige kommen insbesondere Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern oder Ehegatten in Betracht. Die Voraussetzung für die Einbeziehung einer Person in den Bereich der geschützten Kernfamilie ist, dass den Angehörigen in der gleichgeschalteten Vorschrift der ZPO gemäß § 383 Abs. 2 Nr. 2 ZPO ein zusteht.

Um eine unbegrenzte Ausuferung des Schutzbereichs der Familie zu verhindern hat der BGH geurteilt, dass Cousins nicht mehr zum Kreis der Familienangehörigen gehören (BGH-Urteil vom 10.07.2024 – Az. VIII ZR 276/23).

Auch bei Stiefkindern des Eigentümers ist die Rechtsprechung zurückhaltend. Das Familienangehörigen-Privileg wird nicht auf sie angewandt, jedoch wird eine Eigenbedarfskündigung zugelassen, wenn der Vermieter und sein Stiefkind vor der Kündigung nach § 537 Abs. 2 Nr. 2 BGB in einem Haushalt leben (AG Siegburg, Urteil v. 17.10.2018, Az. 105 C 97/18).

Weitere entscheidende Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter die Räume als Wohnung benötigt. Dieses „Benötigen“ im Sinne des § 537 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Selbstnutzungswunsch. Nicht erforderlich ist eine Notlage des künftigen Mieters, es reicht aus, dass ein angemessener Wohnbedarf besteht. Auch scheidet ein tatbestandliches „Benötigen“ nicht deshalb aus, weil der Vermieter die Wohnung umfangreich für den Einzug umfassend baulich sanieren und aufwerten will, solange die Schwelle zum Rechtsmissbrauch nicht überschritten wird (BGH, Urteil v. 24.09.2025 – Az. VIII ZR 289/23). Einschränkend gilt für den Selbstnutzungswunsch nämlich, dass das Eigentum an Wohnraum dem Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung gewährt.

Zulässige „Benötigens“-Gründe können beispielsweise die Gründung eines eigenen Haushalts, Familienzuwachs, eine Trennung, die Aufnahme einer Ausbildung oder Berufstätigkeit, gesundheitliche Bedürfnisse oder der Wunsch sein, näher bei Angehörigen zu wohnen.

Nicht ausreichend und unzulässig ist eine sogenannte Vorratskündigung. Der Vermieter darf nicht vorsorglich kündigen, weil die Wohnung möglicherweise zu einem späteren, noch unbestimmten Zeitpunkt benötigt werden könnte. Die Ausführung des Einzugs muss konkret geplant sein und die Absicht zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs hinreichend verfestigt sein (LG Berlin, Urteil v.13.04.2021, Az. 67 S 10/21). Wenn der Vermieter die Wohnung nicht selbst benötigt, kommt es auf die Vorstellung und Planung der begünstigten Person an.

Ist der Mieter aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgezogen, können ihm Schadensersatzansprüche nach §§ 280 ff. BGB zustehen. Erstattungsfähige Schäden des unbegründet ausgezogenen Mieters können sein:

• Umzugskosten,
• Maklerkosten,
• und unter bestimmten Voraussetzungen die höhere Miete der neuen Wohnung

Nach der Rechtsprechung liegt der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs dann überzeugend nahe, wenn die Wohnung längere Zeit nach dem Auszug noch leer steht (BGH, 29.03.2017 – Az. VIII ZR 44/16). Den Vermieter trifft dann die Begründungslast und er hat dezidiert darzulegen, warum die Verwirklichung des Eigenbedarfs noch nicht erfolgt ist.

Bei dem Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs lohnt es sich einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung begründet werden?

Wenn die ernsthafte Nutzungsabsicht besteht, stellt sich die Frage, wie eine Eigenbedarfskündigung rechtswirksam erklärt werden kann. Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter zugestellt werden und den Eigenbedarf so konkret erläutern, dass der Mieter den Kündigungsgrund prüfen und von anderen denkbaren Gründen unterscheiden kann.

In der erforderlichen Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB sollten insbesondere angegeben werden:

• die Bedarfsperson, welche die Wohnung beziehen soll,
• das Verhältnis dieser Person zum Vermieter,
• die derzeitige Wohnsituation der Bedarfsperson,
• das konkrete Interesse an der Nutzung der gekündigten Wohnung und
• der vorgesehene Beginn der Nutzung.

Zudem muss unbedingt ein ausdrücklicher Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters aus § 574 BGB erfolgen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt grundsätzlich die identifizierbare Benennung der Bedarfsperson und die Darlegung ihres Interesses an der Wohnung (BGH, 17.03.2010 – Az. VIII ZR 70/09). Allgemeine Angaben, ohne die notwendige Begründungstiefe, wie „Die Wohnung wird für ein Familienmitglied benötigt“ reichen dagegen nicht aus.

Die Kündigung muss von allen Vermietern erklärt und grundsätzlich an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter gerichtet werden. Bei einer Vertretung ist außerdem zu prüfen, ob eine wirksame Vollmacht vorliegt und dem Kündigungsschreiben beigefügt werden muss.

Welche Kündigungsfristen gelten im Wohnraummietrecht?

Für die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gelten für eine ordentliche Kündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB. Die ordentliche Kündigungsfrist gilt insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen, da so im ordentlichen Wege das Mitverhältnis endet. Die Frist richtet sich nach der bestehenden Dauer des gekündigten Mietverhältnisses:

• bis zu fünf Jahre Mietdauer: Kündigungsfrist von drei Monaten,
• nach mehr als fünf Jahren Mietdauer: Kündigungsfrist von sechs Monaten,
• nach mehr als acht Jahren Mietdauer: Kündigungsfrist von neun Monaten.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für die Berechnung kommt darauf an, wann das Kündigungsschreiben dem Mieter zugeht. Eine verspätet zugegangene Kündigung kann das Ende des Mietverhältnisses um einen weiteren Monat verschieben.

Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kann je nach Schwere der Verfehlung entweder sofort oder mit verkürzter Frist erfolgen.

Kann der Mieter einer Kündigung widersprechen?

Selbst eine formal wirksame und sachlich begründete Kündigung führt nicht zwingend zur Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann der Eigenbedarfskündigung nach §§ 574 ff. BGB widersprechen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Der Mieter darf dann auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen und kann dem vom Vermieter geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch entgegentreten.

Der Widerspruch gegen eine Kündigung sollte aufgrund der formellen Voraussetzungen durch einen Rechtsanwalt formuliert werden. Der Härtefall muss individuell und konkret begründet werden.

Als zu rügende Härtegründe kommen unter anderem in Betracht:

• ein hohes Lebensalter,
• eine schwere oder chronische Erkrankung,
• eine erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustands durch den Umzug,
• eine Schwangerschaft,
• eine besonders lange Verwurzelung im Wohnumfeld oder
• fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.

Allerdings gilt für den Härtefall einschränkend, dass hohes Alter, lange Mietdauer und begrenzte finanzielle Mittel nicht von Pflicht zur Suche nach Ersatzwohnraum entbinden. Ohne eigene Bemühung zur Suche nach Ersatzwohnraum greift der Härteeinwand nicht durch und der Widerspruch verfängt sich (BGH, 30.11.2021 – VIII ZR 81/20).

Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist nach § 574b Abs. 1 BGB in Textform zu erklären. Der Widerspruch ist nach § 574b Abs. 2 BGB spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Wir unterstützen Mieter und Vermieter im Umgang mit Widersprüchen gegen Eigenbedarfskündigungen.

Räumungsklage und Vollstreckung des Räumungstitels

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig aus, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen, Schlösser austauschen oder die Versorgung mit Elektrizität oder Wasser unterbrechen. Eine solche „kalte“ Wohnungsräumung stellt eine unberechtigte eigenmächtige Inbesitznahme des Raumes dar und führt zu einer strengen Schadensersatzhaftung des Vermieters (BGH, 14.07.2010 – Az. VIII ZR 45/09).

Was ist eine Räumungsklage?

Verbleibt der Mieter noch nach dem Eintritt der Kündigung in den Räumen, so muss im ersten Schritt eine Räumungsklage bei dem zuständigen Amtsgericht erhoben werden. Rechtsgrundlage des Räumungsanspruchs ist die Vorschrift des § 546 Abs. 1 BGB. Der unterlegene (vormalige) Mieter ist nicht nur dazu verpflichtet den Besitz an der Wohnung durch Übergabe der Schlüssel wiederherzustellen, sondern muss weitergehend auch den vorherigen Zustand der Mietsache wiederherstellen. Das bedeutet, dass die Wohnung freigeräumt an den Vermieter zurückzugeben ist.

Wie wird ein Räumungstitel vollstreckt?

Hat das Gericht durch Urteil über ihren Räumungsanspruch entschieden, so hat der Mieter die Wohnung zu räumen. Verweigert der Mieter die freiwillige Herausgabe der Mietsache muss eine Vollstreckung der Räumung nach §§ 885, 885a ZPO beantragt werden. Die Vollziehung der Räumung obliegt dem Gerichtsvollzieher, weshalb eine eigenmächtige Räumung auch trotz des Urteils weiterhin rechtswidrig ist.

Die Erwirkung einer Räumung kann zeitintensiv sein, wenn der Mieter den Auszug – auch ohne Vorschiebung von unbegründeten Einwenden – verweigert. Der Ablauf einer Räumung sollte von einem Rechtsanwalt vorgenommen werden, um zeitsparend und effektiv zum Ziel der Weitervermietung zu gelangen.

Erhält der Vermieter eine Entschädigung?

Neben der Räumung kann der Mieter nach § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete weiter verlangen, obwohl das Mietverhältnis in diesem Zeitraum bereits wirksam gekündigt war.

Wann darf der Vermieter den Mietzins erhöhen?

Im Gewerbemietrecht gilt die Verbindlichkeit des Vertrages (pacta sunt servanda), so dass eine Anpassung der im Mietvertrag vereinbarten Miete nicht ohne Weiteres möglich ist. Die Mietanpassung im laufenden Vertrag wird durch Werterhaltungsklauseln oder vereinbarte Entwicklungsziele erreicht. Deshalb empfiehlt sich auf dem Gebiet des Gewerbemietrecht für die Vertragsgestaltung stets die Hinzuziehung eines Rechtsanwalt.

Im Wohnraummietrecht gilt, dass der Vermiete die Miete für die Wohnräume nicht nach Belieben anpassen darf. Eine Mieterhöhung ist nicht allein deshalb wirksam, weil die Kosten des Vermieters gestiegen sind oder vergleichbare Wohnungen teurer angeboten werden. Der Vermieter darf die Miete nur erhöhen, wenn hierfür eine gesetzliche oder vertragliche Grundlage besteht und die jeweiligen Voraussetzungen eingehalten werden.

Inwieweit darf der Vermieter den Mietzins bei Wohnraum erhöhen?

Nach § 558 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der bisherigen Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Mieter können gerichtlich zur Zustimmung verpflichtet werden, wenn die Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens erfüllt sind.

Dabei sind insbesondere folgende Anforderungen zu beachten:

• Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
• Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (Sperrfrist, § 558 Abs. 1 BGB).
• Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten (§ 558 Abs. 2 BGB).
• Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich um höchstens 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB).
• In besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt sein.

Wie muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen?

Das Mieterhöhungsverlangen muss nach § 558a Abs. 1, 2 BGB dem Mieter in Textform zugehen und nachvollziehbar begründet werden. Als Begründungsmittel kommen insbesondere in Betracht:

• ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel,
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
• ein begründetes Sachverständigengutachten oder
• die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Der Mietspiegel im Gebiet des Wohnraumes ist für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorrangig heranzuziehen (z.B. Hamburger Mietenspiegel). Besteht ein solcher nicht, so muss die ortsübliche Vergleichsmiete im Einzelfall begründet werden. Praxisrelevant ist die Begründung durch die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen und deren Entgelte. Um die Mieterhöhung rechtssicher zu gestalten, kann ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB tritt die höhere Miete nicht automatisch in Kraft. Der Vermieter verlangt vielmehr die Zustimmung des Mieters. Dem Mieter steht eine gesetzliche Überlegungsfrist zu. Stimmt er nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen.

Vor einer Zustimmung sollten deshalb insbesondere die Wohnfläche, die Einordnung im Mietspiegel, vorhandene Wohnwertmerkmale und die Einhaltung der Kappungsgrenze durch einen Rechtsanwalt geprüft werden. Entbehrt die Mieterhöhung den rechtlichen Voraussetzungen, so sollte dem Mieterhöhungsverlangen fachgerecht widersprochen werden.

Kann der Mietzins nach einer Modernisierung erhöht werden?

Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, Energie einsparen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, kann eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB zulässig sein.

Grundsätzlich dürfen jährlich acht Prozent der berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten auf die betroffenen Wohnungen umgelegt werden. Kosten für notwendige Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten müssen vorher herausgerechnet werden. Der Vermieter darf daher nicht sämtliche Baukosten als Modernisierungskosten auf die Mieter übertragen.

Die Mieter können einer durch Modernisierung verursachten Mieterhöhung widersprechen, wenn die Mieterhöhung eine Härte für sie begründet, die nicht zu rechtfertigen ist. Das wird regelmäßig bei Luxussanierungen relevant.

Wann darf der Mieter den Mietzins mindern?

Die Mieter sind angehalten den Mietzins in der vertraglich vereinbarten Höhe zu entrichten, das gilt aber nicht, wenn der Gewerbe- oder Wohnraum mangelbehaftet ist. Die vereinbarte Miete ist dann nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist.

Ein Mietmangel im Rechtssinne besteht dann, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Welche Umstände vertraglich geschuldet sind, ist vorrangig aus der Beschaffenheitsvereinbarung des Vertrags zu entnehmen. Sofern eine Abrede über bestimmte Beschaffenheiten fehlt, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Einzelfall anhand der erkennbaren Umstände nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) bestimmt.

Insofern kommt es für den mietrechtlichen Fehler- und Mangelbegriff auch auf solche Umstände an, die nach der Verkehrssitte erkennbar zu erwarten sind; es bedarf nicht immer einer ausdrücklichen schriftlichen Vereinbarung im Mietvertrag.

Die häufigsten Mängelrügen beruhen auf:

• Schimmel
• Wassersschaden
• Heizungsausfall
• Ungeziefer
• Warmwasserausfall
• undichte Fenster
• eine defekte Heizung
• defekter Aufzug

Für die optimale Durchsetzung oder Abwehr von Mängelrügen sollten die Spezifika der einschlägigen Rechtsprechung gekannt und konsequent umgesetzt werden.

Wie können Mieter eine Mietminderung durchsetzen?

Ein erheblicher Mietmangel kann dazu führen, dass der Mieter für die Dauer der Beeinträchtigung nur eine herabgesetzte Miete schuldet. Das Minderungsrecht muss grundsätzlich nicht beim Vermieter beantragt oder von diesem genehmigt werden. Es entsteht nach § 536 BGB kraft Gesetzes, wenn die Wohnung nicht mehr uneingeschränkt vertragsgemäß genutzt werden kann.

Voraussetzung ist jedoch, dass tatsächlich ein rechtlich erheblicher Mietmangel vorliegt. Eine nur geringfügige Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Erheblichkeit der Beeinträchtigung. Maßgeblich sind insbesondere:

• Art und Intensität des Mietmangels,
• betroffene Räume und Wohnflächen,
• Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigung,
• Jahreszeit und Witterung,
• verbleibende Nutzungsmöglichkeiten sowie
• Auswirkungen auf Gesundheit und Alltag

Die Umstände des Einzelfalls müssen dargelegt werden, um die konkrete Beeinträchtigung gewichten zu können und so eine angemessene Minderungssumme zu bestimmen. Eine verbindliche Mietminderungstabelle existiert nicht; die anderweitig auffindbaren Tabellen sind lediglich eine Auswertung von Gerichtsurteilen und bieten einen groben Richtwert. Die Richter der Amtsgerichte können selbst bei vergleichbaren Mängeln zu unterschiedlichen Minderungsquoten gelangen. Es besteht immer eine gewisse Rechtsunsicherheit, weshalb die Konsultation eines Rechtsanwalts schon vor der Anzeige eines Mietmangels zu empfehlen ist.

Für Vermieter gilt: Ist die erklärte Mietminderung zu hoch oder gänzlich unbegründet, sollte der Minderung durch eine Zurückweisung der reklamierten Mängel entgegengetreten werden.

Wie sollte ein Mietmangel dokumentiert und gerügt werden?

Entdeckt ein Mieter einen Mangel in der Wohnung, sollte er schnell handeln. Nach § 536c BGB ist der Vermieter unverzüglich über einen während der Mietzeit auftretenden Mietmangel zu informieren. Die Mängelanzeige sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen und den Schaden so genau beschreiben, dass der Vermieter Ursache, Ort und Ausmaß nachvollziehen kann.

In der Mitteilung sollten insbesondere folgende Angaben enthalten sein:

• Art und genaue Lage des Mietmangels,
• Zeitpunkt der erstmaligen Feststellung,
• bisherige Entwicklung des Schadens,
• Häufigkeit und Dauer der Beeinträchtigung,
• Auswirkungen auf die Nutzung der Wohnung sowie
• eine Aufforderung zur Beseitigung bis zu einem konkreten Datum.

Für das gerichtliche Vorgehen und die Durchsetzbarkeit einer Mietminderung ist eine hinreichende Beschreibung der Mangelerscheinungen erforderlich (BGH, 21.02.2017 – Az. VIII ZR 1/16). Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung und die Setzung einer korrespondierenden angemessenen Frist sollte durch einen Rechtsanwalt erfolgen.

Fotos und Videos sollten sowohl den gesamten betroffenen Bereich als auch Einzelheiten des Schadens zeigen. Hilfreich sind Aufnahmen aus verschiedenen Perspektiven und, falls erforderlich, ein Maßstab zur Darstellung der Größe. Bei fortschreitenden Schäden sollten in regelmäßigen Abständen neue Bilder angefertigt werden.

Die Mängelanzeige kann per Einwurf-Einschreiben, durch einen zuverlässigen Boten oder persönlich gegen eine schriftliche Empfangsbestätigung übermittelt werden. Eine zusätzliche Übersendung per E-Mail ist sinnvoll. Auf eine automatische Lesebestätigung allein sollten sich Mieter jedoch nicht verlassen.

Die Originaldateien sollten mit ihrem Aufnahmedatum aufbewahrt und nicht nachträglich bearbeitet werden. So lässt sich später nachvollziehen, wann und in welchem Umfang der Mietmangel vorhanden war.

Im Zusammenhang mit Lärmprotokollen über wahrgenommenen Lärm (von einer Baustelle oder Nachbarn) gilt, dass die Dokumentation der in den eigenen Räumen wahrgenommenen Störungen für das gerichtliche Vorgehen ausreichend ist, so dass es nicht auf dezidierte Schallmessungen oder genaue Benennung der Lärmursache ankommt (BGH, 21.02.2017 – Az. VIII ZR 1/16, BGH, 22.06.2021 – Az. VIII ZR 134/20).

Bei dringenden Mietmängeln, beispielsweise einem Wasserrohrbruch, einem vollständigen Heizungsausfall im Winter oder einem erheblichen Stromausfall, sollte der Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung sofort telefonisch informiert werden. Anschließend sollte die Meldung noch einmal schriftlich bestätigt werden.

Die Länge der zu setzenden Mängelbeseitigungsfrist richtet sich nach der Schwere des Mangels. Bei gewöhnlichen Reparaturen können etwa 14 Tage bis drei Wochen angemessen sein. Bei einer akuten Gefahr oder einem Heizungsausfall im Winter kann dagegen eine Reaktion innerhalb weniger Tage oder sogar Stunden erforderlich sein.

Kann der Mieter die Beseitigung der Mietmängel einklagen?

Der Mieter kann die Beseitigung von tatsächlich bestehenden Mietmängeln einklagen, wenn der Vermieter der Mängelbeseitigungsaufforderung nicht nachkommt. Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Beseitigt er einen erheblichen Mietmangel nicht freiwillig, kann der Mieter seinen Anspruch auf Instandsetzung gerichtlich durchsetzen.

Mit einer Mängelbeseitigungsklage kann der Vermieter dazu verpflichtet werden, den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung wiederherzustellen. Das kommt beispielsweise bei Schimmel, Feuchtigkeit, einem Heizungsausfall, undichten Fenstern, defekten Sanitäranlagen oder erheblichen Lärmstörungen in Betracht. Aufgrund der Substanzbezogenheit ist die Reklamation und Durchsetzung von Mietmängeln eine entscheidende Schnittmenge zwischen Bau- und Mietrecht, die Kanzlei Dreiling berät Vermieter und Mieter mit dem Schwerpunkt auf beide Rechtsgebiete.

Neben der Mängelbeseitigungsklage kann der Mieter auch gerichtlich feststellen lassen, dass die Miete bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels gemindert ist. Das kann sinnvoll sein, wenn der Vermieter auch die Berechtigung oder Höhe der angezeigten Mietminderung bestreitet.

Eine eigenmächtige Beauftragung von Handwerkern ist als Selbstvornahme der Mängelbeseitigung nur unter bestimmten Voraussetzungen ratsam. Nach § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet oder eine sofortige Reparatur zur Erhaltung beziehungsweise Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (BGH, 16.01.2008 – VIII ZR 222/06).

Beauftragt der Mieter ohne die Einhaltung dieser Voraussetzungen selbst ein Unternehmen, besteht das Risiko, dass er die Kosten nicht vom Vermieter ersetzt erhält. Vor einer umfangreichen Selbstvornahme sollte daher rechtlicher Rat eingeholt werden. Auch empfiehlt sich die Zurückweisung von unbegründeten Kostenforderungen der Mieter durch einen Rechtsanwalt bearbeiten zu lassen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verjährt der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines fortbestehenden Mietmangels während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht. Die Pflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, entsteht während der Mietzeit fortlaufend neu (BGH, Urteil v. 17.02.2010 – VIII ZR 104/09).

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Trotzdem sollten Mieter nicht unnötig warten. Durch eine verspätete Mängelanzeige können Beweise verloren gehen, Schäden größer werden und andere Ansprüche eingeschränkt sein.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Leistet der Mieter trotz bestehender Mängel weiter einen zu hohen Mietzins, so kann der gezahlte Mehrbetrag vom Vermieter zurückzufordern sein. Das gilt aber nicht unbegrenzt. Bedeutsam für die Rückforderung kann es werden, dass der Mieter auch nach Mitteilung des Mangels an den Vermieter weiterhin die vollständige Miete bezahlt (BGH, Beschluss v. 04.09.2018, VIII ZR 100/18). Im Einzelfall kann eine Rückforderung der Miete dann ausgeschlossen sein. Im Streitfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

Berechtigt Lärm von außerhalb des Raumes zur Minderung?

In den seltensten Fällen sind vorübergehende Störungen minderungsfähige Mängel. Grundsätzlich gehören zum vertragsgemäßen Zustand auch Umstände außerhalb der Wohnung oder den gewerblichen Räumen. Somit gehört auch das Verhältnis der Mietsache zu Umweltfaktoren, die unmittelbar auf das Mietobjekt einwirken (sog. Umweltfehler) zur vertraglichen Beschaffenheit. Ein Konflikt kann dann eintreten, wenn Lärmimmissionen durch öffentliche Straßen, Schulbetrieb, Baustellen; oder sonstige Störfaktoren wie Gerüche und Schatten auf das Objekt einwirken.

Der Vermieter hat regelmäßig keinen Einfluss darauf, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Nachträgliche Erhöhungen von Lärm oder anderen Störquellen begründen nur dann einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn der Vermieter selbst die gerügten Immissionen durch eine Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB gegenüber dem Verursacher beanstanden kann (BGH, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14)  Die dauerhafte Freiheit der Wohnung von bestimmten Lärm- oder Störquellen kann nur dann vertraglich verpflichtend sein, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde (BGH, 29.04.2020 – VIII ZR 31/18). Insofern gilt:  

„Muss der Vermieter als Eigentümer eine Störungsquelle in rechtlicher Weise hinnehmen, so gilt dies auch für den Mieter. Der Mieter kann mit jenen störenden Umständen keine Mietminderung begründen.“

So verwirklicht sich der Umstand, dass sich durch die Vereinbarung der Mietparteien nicht nur solche Zustände der Mietsache vereinbaren lassen, die das Mietobjekt in positiver Weise aufweisen soll, sondern auch von welchen Umständen sie in negativer Weise frei sein soll. Eine allgemeine Haftung der Vermieter für jedwede – vorübergehende und im Vorfeld nicht erkennbare – Störungen wäre ausufernd. Deshalb empfiehlt sich im Konfliktfall stets die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts.