Rechtliche Herausforderungen beim Immobilienkauf | Anwalt für Immobilienrecht
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist regelmäßig mit einer langfristigen finanziellen Bindung verbunden. Unklare Vertragsregelungen, unbekannte Grundbuchbelastungen, eine nicht gesicherte Finanzierung oder verschwiegene Immobilienmängel können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Eine rechtliche Prüfung sollte deshalb erfolgen, bevor sich Käufer und Verkäufer beim Notar verbindlich festlegen.
Wir begleiten private Käufer, Verkäufer und Kapitalanleger bei Immobilientransaktionen. Unser Beratungsspektrum umfasst die Prüfung und Verhandlung des Immobilienkaufvertrags, die rechtliche Kontrolle von Finanzierungsverträgen, die Auswertung von Grundbuch und Objektunterlagen sowie die Begleitung von Ortsterminen für Übergaben und Abnahmen. Unserer Leistung umfasst das gesamte Spektrum der für den Kauf relevanten Faktoren.
Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf dem Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen. Neben dem Zustand der Wohnung müssen hier die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, bestehende Beschlüsse, das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen geprüft werden. Ein Kauf ins „Blaue hinein“ birgt oft unerkannte rechtliche Risiken, die die Amortisierung des Kaufobjekts komplett zerstören können.
Wie begleitet ein Rechtsanwalt den Immobilienkauf?
Die rechtliche Begleitung kann bereits vor der Abgabe eines Kaufangebots beginnen und bis zur vollständigen Eigentumsumschreibung reichen. Welche Leistungen erforderlich sind, hängt vom Objekt und dem bisherigen Stand der Verhandlungen ab.
Zu unserem Beratungsspektrum gehören insbesondere:
- Prüfung und Gestaltung des Immobilienkaufvertrags,
- rechtliche Prüfung des Grundbuchauszugs,
- Auswertung von Baulasten, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechten,
- Prüfung von Darlehens- und Finanzierungsverträgen,
- Verhandlung von Vertragsänderungen mit Verkäufer, Käufer und Notariat,
- Vorbereitung und Begleitung des Notartermins,
- Abstimmung von Kaufpreisfälligkeit und Vereinbarung von Zahlungszielen,
- Begleitung bei Objektbesichtigungen und Ortsterminen,
- Vorbereitung von Übergabe- und Abnahmeprotokollen,
- Begleitung bei Übergaben und Abnahmeterminen,
- Geltendmachung von Ansprüchen wegen Immobilienmängeln sowie
- außergerichtliche und gerichtliche Vertretung nach dem Immobilienkauf.
Die technische Untersuchung des Gebäudes sollte bei Bedarf durch einen Bausachverständigen erfolgen. Die anwaltliche Prüfung ordnet dessen Feststellungen rechtlich ein und sorgt dafür, dass erkannte Risiken im Kaufvertrag berücksichtigt werden.
Wie läuft der Kauf einer Immobilie rechtlich ab?
Am Anfang stehen die Auswahl und Besichtigung der Immobilie. Bereits in dieser Phase sollten Käufer alle wesentlichen Unterlagen anfordern und Aussagen über Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen, Vermietung, Energieverbrauch und Zustand dokumentieren.
Grundstückskaufverträge sowie Kaufverträge über Häuser und Eigentumswohnungen bedürfen nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Sind die Käufer als Verbraucher tätig, so sollen die zu beurkundenden Kaufunterlagen in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung nach § 17 Abs. 2a BeurkG zur Durchsicht und Prüfung zur Verfügung gestellt werden.
Nach der Beurkundung veranlasst das Notariat gewöhnlich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung grundbuchrechtlich ab. Der Kaufpreis wird regelmäßig erst dann fällig, wenn die vertraglich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind und das Notariat eine Fälligkeitsmitteilung übersandt hat. Durch die Fälligkeitsmitteilung bestätigt das Notariat den Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen und informiert den Käufer darüber, wie er seine Zahlungspflicht zu erfüllen hat. Gerade im Zusammenhang mit Bauträgergeschäften und sonstigen Projektentwicklern sollte vor der Überweisung an den Vertragspartner durch das Notariat bestätigt werden, ob die Zahlung nicht doch an eine involvierte Finanzierungsbank zu leisten ist.
Der Zahlung folgend wird der Erwerber als rechtlicher Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen.
Warum reicht die Prüfung des Kaufvertrags durch den Notar nicht immer aus?
Der Notar gestaltet und beurkundet den Kaufvertrag als unabhängiger und unparteiischer Amtsträger. Er erläutert die rechtliche Tragweite der Urkunde und sorgt für einen geordneten Vollzug des Immobiliengeschäfts.
Der Notar vertritt jedoch weder ausschließlich den Käufer noch ausschließlich den Verkäufer. Ein beauftragter Rechtsanwalt prüft den Vertragsentwurf dagegen im Hinblick auf die Interessenlage seiner Partei, bewertet wirtschaftliche Risiken, entwickelt Änderungswünsche und begleitet die Vertragsverhandlungen.
Eine anwaltliche Kaufvertragsprüfung ist besonders sinnvoll, wenn hohe Finanzierungsrisiken bestehen, Mängel bekannt sind, das Objekt vermietet ist, ungewöhnliche Grundbuchrechte eingetragen sind oder eine Eigentumswohnung mit komplexer Gemeinschaftsordnung erworben wird.
Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders wichtig?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur die Räume innerhalb der Wohnung als sein Sondereigentum, sondern erwirbt auch anteilig Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums am Wohngebäude. Zugleich wird er Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer („GdWE“). Die Mitgliedschaft in einer GdWE unterwirft den Erwerber nunmehr dem besonderen Gesellschaftsrecht des Wohnungseigentumsgesetz („WEG“). Wir beraten im Zusammenhang mit allen WEG-relevanten Fragen und vertreten Sie auch in Angelegenheiten des Sonder- und Gemeinschaftseigentums.
Vor dem Kauf sollten durch einen Rechtsanwalt die entscheidenden Inhalte der Wohnungsunterlagen geprüft werden. Hierzu zählt eine Bewertung des Grundbuchs samt der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen insbesondre im Hinblick auf geplante Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die Höhe der Erhaltungsrücklage und vorhandene Vermögensberichte.
Die Teilungserklärung bestimmt, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sie kann außerdem Kostenverteilungen, Stimmrechte, Nutzungsbeschränkungen und Zustimmungserfordernisse regeln. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Stellplätze, Garagen, Kellerräume, Terrassen und Gartenflächen. Die tatsächliche Nutzung muss mit Grundbuch, Aufteilungsplan und den eingetragenen Sondernutzungsrechten übereinstimmen. Eine bloße langjährige Nutzung ersetzt nicht ohne Weiteres eine rechtlich gesicherte Zuordnung.
Warum sind die Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlung wichtig?
Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen ergibt sich häufig, ob Schäden am Gemeinschaftseigentum bekannt sind, größere Sanierungen bevorstehen oder Konflikte innerhalb der Gemeinschaft bestehen.
Geplante Dach-, Fassaden-, Heizungs- oder Balkonsanierungen können erhebliche Sonderumlagen auslösen. Eine niedrige Erhaltungsrücklage erhöht das Risiko zusätzlicher Zahlungen.
Der Kaufvertrag sollte deshalb regeln, ob und inwieweit bereits beschlossene oder künftig fällig werdende Sonderumlagen im Verhältnis zwischen dem Käufer und Verkäufer zu tragen sind.
Was ist beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung relevant?
Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung tritt der Erwerber grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.
So übernimmt der Käufer die Rechte und Pflichten gegenüber dem Bestandsmieter und setzt sich dessen Liquiditäts- und Insolvenzrisiko aus. Zu prüfen sind daher insbesondere Mietvertrag, Miethöhe, Kaution, Betriebskostenabrechnungen, Mietrückstände, laufende Auseinandersetzungen und bestehende Minderungsrechte.
Soll die Wohnung selbst genutzt werden, darf nicht ohne eine vorherige Prüfung davon ausgegangen werden, dass der Mieter kurzfristig ausziehen muss. Eine Eigenbedarfskündigung unterliegt gesetzlichen Voraussetzungen und kann durch Kündigungsfristen, Sperrfristen oder soziale Härtegründe verzögert werden.
Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen.
Welche Rechte bestehen bei Mängeln nach dem Immobilienkauf?
Ein Sachmangel kann vorliegen, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit besitzt oder sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte beziehungsweise gewöhnliche Nutzung eignet.
Entdeckt der Käufer einen Fehler oder Schäden, so sollten umfassend Beweise gesichert werden. Der Verkäufer – und gegebenenfalls der Makler – sind unverzüglich schriftlich zu informieren. Es muss zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden.
Sobald sich Symptome zeigen und die Mängelursache nicht oberflächlich erkennen lässt, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Privatgutachters abzuwägen. Daneben kann die Einleitung eines gerichtlichen selbstständigen Beweisverfahrens angezeigt sein, um eine zeitnahe Instandsetzung der Immobilie zu erreichen und trotzdem gerichtsfest die Mängel nachweisen zu können. Die Beweisaufnahme durch einen Gerichtsgutachter wird so dem eigentlichen Mängelprozess in einem Eilverfahren vorgelagert.
Je nach Vertrag und Sachverhalt kommen Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz in Betracht. Bei gebrauchten Immobilien ist zunächst zu prüfen, ob ein wirksamer Haftungsausschluss vereinbart wurde.
Der Ausschluss der Mängelgewährleistung führt jedoch nicht dazu, dass der Käufer rechtsschutzlos ist. Den Verkäufen treffen Aufklärungspflichten über den Bauzustand; wenn er diese bewusst verschweigt, so begeht er eine arglistige Täuschung.
Welche Aufklärungspflichten bestehen beim Immobilienkauf?
Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verfügt der Verkäufer häufig über Kenntnis von solchen Umständen, die der Käufer bei einer Besichtigung nicht erkennen kann. Dazu gehören frühere Schäden, baurechtliche Probleme (fehlende Genehmigungsfähigkeit), wiederkehrende Feuchtigkeit oder bereits geplante Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Verkäufer muss dem Käufer nicht ungefragt jede Einzelheit mitteilen. Eine Aufklärungspflicht besteht jedoch über Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar von erheblicher Bedeutung sind und deren Offenlegung der Käufer nach Treu und Glauben erwarten darf.
Bei solchen Mängeln, die bei einem Ortstermin wahrgenommen werden können und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann nur Aufklärung erwarten, wenn die Mängel auch bei einer sorgfältigen Überprüfung vor Ort nicht wahrnehmbar sind (BGH, Urteil v. 16.03.2012 – Az. V ZR 18/11).
Sind beim Kauf etwaige Spuren oder Symptome von Mängelerscheinungen vorhanden, muss sich dem Käufer nicht unbedingt der Rückschluss auf tiefergehende Mängelursachen aufdrängen. Bei wahrnehmbaren Symptomen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (BGH, Urteil v. 20.10.2000 – V ZR 285/99; BGH, Urteil v. 12.01.2001 – V ZR 322/99).
Wenn der Verkäufer ein Konvolut an Unterlagen übergibt, dann schafft er damit zwar abstrakt Möglichkeit von der Kenntnisnahme des Käufers, dies entbindet den Verkäufer jedoch nicht von seiner Aufklärungspflicht über die ihm bekannten gewichtigen Umstände (BGH, Urteil v. 23.09.2022 – V ZR 133/21). Denn es ist dem Käufer nicht zuzumuten, die für einen Mangel wesentlichen Informationen selbst aus einer Masse an Dokumenten herauszufiltern (BGH, Urteil v. 12.11.2010 – V ZR 181/09).
„Wenn dem Verkäufer weitergehende Mängel bekannt sind, so genügt er seiner Aufklärungspflicht nicht schon dadurch, dass er bloß den Verdacht von potenziellen Mängeln äußert.“
Der Käufer hat ein Recht auf Auskünfte. Stellt der Käufer konkrete Fragen, müssen diese vollständig und wahrheitsgemäß durch den Verkäufer beantwortet werden. Wesentliche Probleme darf der Verkäufer weder verharmlose noch durch missverständliche Angaben verschleiern.
Käufer sollten erkennbare Warnzeichen deshalb nicht unbeachtet lassen. Feuchtigkeitsflecken, auffällige Gerüche, frisch überstrichene Wandflächen, Risse, provisorische Reparaturen oder widersprüchliche Angaben können Anlass für konkrete Nachfragen und die Beauftragung eines Sachverständigen geben.
Typische aufklärungspflichtige Umstände können sein:
- wiederkehrende Feuchtigkeits-, Schimmel- oder Wasserschäden,
- erhebliche Mängel an Dach, Fassade, Keller oder Gebäudetechnik,
- Altlasten oder schadstoffbelastete Baustoffe,
- fehlende Baugenehmigungen und ungenehmigte Umbauten,
- frühere Überschwemmungs-, Brand- oder Versicherungsschäden,
- bei Eigentumswohnungen beschlossene oder konkret absehbare Sonderumlagen,
- erheblicher Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum
Zusammenfassend gilt, dass der Verkäufer einer Immobilie ungefragt zur Aufklärung über ihm bekannte Mängelursachen verpflichtet ist.
Wann liegt eine arglistige Täuschung beim Immobilienkauf vor?
Verletzt der Verkäufer seine Pflicht zur Aufklärung über ihm bekannte Mängelursachen, so besteht der Verdacht einer arglistigen Täuschung. Der Käufer hat ein rechtliches Interesse an der Rückabwicklung des Kaufvertrags. Auf der anderen Seite hat der Verkäufer ein Interesse an einer Abwehr des Vorwurfs, wenn er keine Kenntnis von dem Mangel hatte. Aufgrund einer Arglist lassen sich auch dann Ansprüche herleiten, wenn die Parteien einen Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB vereinbart haben.
„Wenn der Verkäufer arglistig über Mängelursachen täuscht, so greift nach § 444 BGB der Mängelgewährleistungsausschluss nicht ein. Dem Käufer stehen deshalb alle Mängelrechte – wie der Schadensersatz und Rücktritt – zur Verfügung.“
Eine arglistige Täuschung liegt dann vor, wenn der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Umstand kennt oder zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet, dass der Käufer davon nichts weiß und den Kaufvertrag bei vollständiger Kenntnis nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde (BGH, Urteil v. 22.04.2016 – V ZR 23/15).
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass Arglist zumindest bedingten Vorsatz voraussetzt. Eine bloß fahrlässig unterbliebene Aufklärung genügt nicht. Es reicht von daher nicht aus, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen eines Mangels hätte aufdrängen müssen – er muss Gewissheit über das Bestehen der Mängelursache gehabt haben (BGH, Urteil vom 12.04.2013, V ZR 266/11).
Für Käufer ist die Beweisführung häufig schwierig. Sie müssen grundsätzlich darlegen und beweisen, dass der erhebliche Umstand bereits beim Kauf vorhanden war, dem Verkäufer bekannt war und nicht ordnungsgemäß offengelegt wurde. Hilfreich sind Verkaufsanzeigen, Exposés, Nachrichten, Zeugen, Protokolle, Rechnungen früherer Reparaturen, Versicherungsunterlagen und Sachverständigengutachten.
Verkäufer sollten umgekehrt dokumentieren, welche Informationen sie zu welchem Zeitpunkt übergeben und welche Fragen sie beantwortet haben. Wesentliche Angaben sollten eindeutig in den Vertragsunterlagen festgehalten werden und nicht lediglich in einer unübersichtlichen Sammlung von Dokumenten verborgen sein.
Praxistipp: Zur Beweissicherung empfiehlt sich die Fertigung von Besichtigungs- und Übergabeprotokollen. Hierin sollten die erteilten Auskünfte ausdrücklich vermerkt werden. Liegt der Verdacht einer arglistigen Täuschung mit überwiegender Wahrscheinlichkeit vor, kann der Kaufvertrag nach § 123 BGB angefochten werden. Alternativ sind die Gewährleistungsrechte geltend zu machen, insbesondere kommt ein Anspruch auf Nachbesserung nach § 439 BGB durch Reparaturen und Sanierungen, die Kaufpreisminderung oder der Rücktritt vom Kaufvertrag (BGH, 24.03.2006 – V ZR 173/05) in Betracht. Wir beraten und vertreten Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer bestehenden Rechte.
