Rechtsanwalt bei Bauträger-Konflikten

Rechtliche Probleme mit Bauträgern, Generalunternehmern und Generalübernehmern | Anwalt Baurecht

Die Zahl der Bauvorhaben, die mit Bauträgern oder „Schlüsselfertig“-Anbietern“ realisiert werden, steigt in den letzten Jahren deutlich an. Die wenigsten Bauprojekte verlaufen ohne Ablaufschwierigkeiten – die Bauherren sehen sich Mängeln und Bauzeitverzögerungen ausgesetzt. Im Worst-Case-Szenario tritt ein Baustopp ein oder der Bauanbieter gerät in die Insolvenz.

Rechtsstreitigkeiten bei einem Bauvorhaben können langwierig, kostenintensiv und belastend sein. Das gilt für private Bauherren ebenso wie für Bauunternehmen, Architekten und andere Baubeteiligte. Viele Konfliktrisiken lassen sich jedoch bereits vor Beginn der Bauarbeiten erkennen und begrenzen.

Wir beraten und vertreten Bauherren in Hamburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein – und bei Bedarf auch bundesweit.

Vetragsprüfung- und gestaltung

Eine rechtliche Prüfung des Bauvertrags vor der Unterzeichnung schafft Klarheit über die vereinbarten Leistungen, Kosten, Fristen und Verantwortlichkeiten. Sie kann dazu beitragen, unklare oder einseitige Vertragsregelungen frühzeitig zu erkennen und spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

• Gegenstand der Vertragsprüfung sind insbesondere:
• der eigentliche Bauvertrag,
• die Bau- und Leistungsbeschreibung,
• die vereinbarte Vergütung und mögliche Preisanpassungen,
• Abschlagszahlungen und Zahlungspläne,
• Ausführungs- und Fertigstellungsfristen,
• Regelungen zu Nachträgen und Leistungsänderungen,
• Abnahme, Mängelrechte und Gewährleistung,
• Sicherheiten sowie
• Kündigungs- und Haftungsbestimmungen.

Unklare Leistungsbeschreibungen, fehlende Fristen oder widersprüchliche Vertragsunterlagen können während der Bauausführung zu Mehrkosten und Verzögerungen führen. Eine frühzeitige Vertragsprüfung ermöglicht es, solche Punkte noch vor Vertragsschluss zu klären und erforderliche Änderungen mit dem Bauunternehmen zu verhandeln. Nehmen Sie frühzeitig – noch während der Vertragsanbahnung – Kontakt zu uns auf, wenn sie eine rechtliche Begleitung ihres Bauvorhabens wünschen.

Welche Fertigbau-Anbieter existieren?

Die Übernahme von Komplett-Lösungen bieten Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer an. Die Bauherren sollen sich an einen Vertragspartner halten, der die gesamte Bauausführung koordiniert.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag ist seit dem 1. Januar 2018 in § 650u Abs. 1 BGB als eigenständiger Vertragstyp gesetzlich geregelt. Er verbindet zwei unterschiedliche Leistungen: die Errichtung oder den Umbau eines Gebäudes und die Übertragung eines Grundstücks beziehungsweise eines Erbbaurechts.

Typische Anwendungsfälle sind der Erwerb einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung, eines schlüsselfertigen Hauses oder eines sanierten Bestandsgebäudes direkt vom entwickelnden Bauträger.

Der Vertrag enthält damit sowohl werkvertragliche Elemente, welche die geschuldete Bauleistung betreffen, als auch grundstücksrechtliche Elemente, die den Eigentumserwerb regeln. Aufgrund der Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks oder eines Grundstücksanteils muss der Bauträgervertrag zu dessen Wirksamkeit nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden.

Der wesentliche Unterschied zwischen einem gewöhnlichen Bauvertrag und einem Bauträgervertrag liegt in der Eigentumssituation.

Bei einem klassischen Bauvertrag gehört das Baugrundstück regelmäßig bereits dem Bauherrn. Das beauftragte Bauunternehmen schuldet lediglich die vereinbarten Bauleistungen.

In Abgrenzung zum Bauvertrag, befindet sich das Grundstück bei einem Bauträgervertrag zunächst im Eigentum des Bauträgers. Der Erwerber erhält das Grundstück und die darauf ausgeführte Bauleistung auf Grundlage eines einheitlichen Bauträgervertrags.

Generalunternehmer und Generalübernehmer

Vom Bauträgergeschäft zu unterscheiden ist die Beauftragung eines Generalunternehmers (GU) oder Generalübernehmers (GÜ). Bei diesen Vertragsmodellen steht das Baugrundstück regelmäßig bereits im Eigentum des Auftraggebers oder wird von ihm bereitgestellt. Die beauftragten Bauunternehmern führen die vereinbarten Bauleistungen auf einem zur Verfügung gestellten Grundstück durch, übertragen aber grundsätzlich kein Grundstückseigentum.

Ein Generalunternehmer übernimmt die Gesamtverantwortung für die vertraglich vereinbarten Bauleistungen. Der Generalunternehmer ist Vertragspartner der Bauherren und verpflichtet das Gewerk herzustellen. Der Generalunternehmer führt üblicherweise einen Teil der Bauarbeiten mit eigenen Beschäftigten aus (zumeist Roh- und Trockenbau). Weitere Gewerke – beispielsweise Elektro-, Heizungs-, Sanitär- oder Dachdeckerarbeiten – vergibt er an spezialisierte Nachunternehmer.

Ein Generalübernehmer übernimmt ebenfalls die Koordination und Verantwortung für die gesamte Bauausführung, erbringt die handwerklichen Bauleistungen jedoch regelmäßig nicht selbst. Die Ausführung wird vollständig an Nachunternehmen vergeben.

Nachunternehmer

Die Nachunternehmer schließen ihre Verträge grundsätzlich mit dem Generalunternehmer und nicht mit dem Bauherrn ab. Gegenüber den Bauherren bleibt der Generalunternehmer für die vertragsgemäße, mangelfreie und fristgerechte Ausführung der gesamten Bauleistung verantwortlich. Er kann sich dieser Verantwortung nicht allein dadurch entziehen, dass ein Mangel von einem beauftragten Nachunternehmer verursacht wurde. Die Verantwortung für die Ausführungsfehler der eigens beauftragten Nachunternehmer regelt die Zurechnungsnorm § 278 BGB.

Das bedeutet für den Bauprozess, dass der Bauträger, Generalunternehmer oder Generalübernehmer selbst aufgrund von Baumängel, die seine beauftragten ausführenden Gewerke als Nachunternehmer verursacht haben, verklagt werden.

Was ist ein „Schlüsselfertig“-Bau?

Die Generalunternehmer und Generalübernehmer bieten sogenannte „Schlüsselfertig“-Gebäude an und übernehmen damit weitreichend die Durchführung der Bauphasen bis zum Ende des Bauprojekts.

Welche Leistungen sie durch die Vereinbarung der „Schlüsselfertigkeit“ tatsächlich schulden, richtet sich nach dem konkreten Bauvertrag und der dazugehörigen Bau- und Leistungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis, Pläne). Der Begriff schlüsselfertig besitzt keinen einheitlich festgelegten Leistungsumfang (BGH, Urteil v. 22.03.1984 – VII ZR 50/82).

Bei Pauschalpreisverträgen muss im Streitfall juristisch ermittelt werden, was Leistungsumfang des Bauvertrags ist und damit noch vom Pauschalpreis erfasst wird. Hierzu sind die gesamten Vertrags- und Bauunterlagen zu berücksichtigen (OLG Koblenz, Urteil vom 31.03.2010 – 1 U 415/08). Alles was über die Erreichung der „Schlüsselfertigkeit“ hinausgeht und beauftragt wird, ist eine Zusatzleistung, die gegebenenfalls gesondert zu vergüten ist.

Welche Baumängel sind für Bauträgerprojekte typisch?

Die Bauträger sind während der Bauausführung und nach der Abnahme des Bauwerks zur Gewährleistung für auftretende Mängel verpflichtet. Die Gewährleistungsrechte beim Hausbau verjähren nach § 634 Abs. 1 Nr.2 BGB innerhalb von 5 Jahren ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Baumängel des Bauträgerprojekts können sowohl auf einer fehlerhaften Bauausführung als auch auf unrichtigen oder unvollständigen Planungen beruhen. Besonders häufig betreffen die Baufehler den Feuchteschutz, Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz.

Werden Mängel bereits während der Bauphase erkannt, lassen sie sich regelmäßig leichter und mit geringerem Aufwand beseitigen als nach Fertigstellung des Gebäudes. Auch während der Durchführung eines Bauprojekts empfiehlt es sich daher stets die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts, um den ordentlichen Ablauf der Bauausführung voranzubringen und nicht unnötig lang im Streitzustand zu verweilen.

Keller und Gebäudeabdichtung

Bei Keller- und Abdichtungsarbeiten entstehen Baumängel insbesondere durch eine unzureichende Planung der Wassernutzung, ungeeignete Abdichtungssysteme oder Ausführungsfehler an Anschlüssen, Fugen und Durchdringungen. Typische Mängel sind:

• eine nicht auf die vorhandene Bodenbeschaffenheit und Wasserbeanspruchung abgestimmte Gebäudeabdichtung,
• fehlerhafte Anschlüsse zwischen Bodenplatte und Kellerwänden,
• undichte Arbeits- und Bewegungsfugen,
• mangelhaft abgedichtete Rohr- und Leitungsdurchführungen,
• beschädigte oder nicht ausreichend geschützte Abdichtungsbahnen,
• fehlende oder fehlerhafte Sockelabdichtungen sowie
• unzureichend ausgeführte Lichtschächte und Kellerfensteranschlüsse.

Eine mangelhafte Kellerabdichtung kann zu Durchfeuchtungen, Schimmelbildung, Ausblühungen und Schäden an Boden- oder Wandaufbauten führen. Zur Mängelbeseitigung können die Kosten für Erdarbeiten, die Freilegung der Außenwände, Trocknungsmaßnahmen und die Beseitigung erforderlich werden.

Rohbau

Typische Baumängel am Rohbau betreffen die Tragkonstruktion, das Mauerwerk sowie die Ausbildung von Bauteilanschlüssen. Dazu gehören insbesondere:

• Maß- und Höhenabweichungen,
• fehlerhafte Bewehrung oder Betondeckung,
• Risse und unzureichend verdichtete Betonbauteile,
• fehlerhaft ausgeführtes oder nicht lot- und fluchtgerechtes Mauerwerk,
• unzureichende Auflager von Decken, Stürzen oder Fertigteilen,
• fehlende Abdichtungen und Horizontalsperren,
• Wärmebrücken an Deckenrändern, Balkonen und Bauteilanschlüssen sowie
• fehlerhafte Brand- oder Schallschutzdetails.

Rohbaumängel wirken sich häufig auf mehrere nachfolgenden Gewerke aus. Diese Bauphase ist kritisch für den zeitgerechten Projekterfolg, da bei einer mangelhaften Rohbauausführung mit erheblichen Verzögerungen der nachfolgenden Gewerke zu rechnen ist. Fehlerhafte Bauteilanschlüsse des Rohbaus können zugleich den Feuchteschutz, Wärmeschutz, Brandschutz und Schallschutz beeinträchtigen.

Im Trockenbau sind Risse, unebene Oberflächen und fehlerhafte Anschlüsse verbreitet. Besondere Bedeutung haben nicht fachgerecht ausgeführte Brand- und Schallschutzkonstruktionen, fehlende Dämmstoffe sowie unzulässige Leitungsdurchführungen durch Brandwände oder feuerwiderstandsfähige Bauteile.

Fenster und Türen

Bei Fenstern und Außentüren liegen Baumängel häufig nicht am Bauelement selbst, sondern an dessen Einbau und Anschluss an den Baukörper. Typische Fehler sind:

• falsche Maße oder Einbaupositionen,
• unzureichende Befestigungen,
• fehlerhafte Anschlussfugen,
• fehlende innere Luftdichtheit,
• unzureichender äußerer Schlagregenschutz,
• Wärmebrücken an Laibungen, Fensterbänken und Rollladenkästen,
• undichte Schwellen- und Terrassentüranschlüsse,
• nicht eingehaltene Anforderungen an den Schall- oder Einbruchschutz sowie
• Funktionsmängel beim Öffnen, Schließen und Verriegeln.

Undichte oder fehlerhaft angeschlossene Fenster können Zugerscheinungen, Wärmeverluste, Feuchteeintritt und Schimmelbildung verursachen.

Dach-, Zimmerer-, Elektro- und Sanitärarbeiten

Bei Dach- und Zimmerarbeiten treten unter anderem undichte Dachflächen, fehlerhafte Anschlüsse, beschädigte Unterdeckungen sowie Mängel an Wärmedämmung und Luftdichtheit auf. Auch eine zu hohe Holzfeuchte oder unzureichend geschützte Holzkonstruktionen können spätere Verformungen und Feuchteschäden verursachen.

Bei Heizungs- und Sanitärarbeiten kommen undichte Leitungen, unzureichende Rohrdämmung, falsch dimensionierte Anlagen, fehlender hydraulischer Abgleich, mangelhaft ausgeführte Verbundabdichtungen in Bädern sowie unzureichender Schallschutz bei Installationen in Betracht.

Typische Mängel der Elektroarbeiten sind fehlerhafte Leitungsführungen, eine unzureichende Zahl oder falsche Anordnung von Anschlüssen, fehlende Schutzmaßnahmen, mangelhafte Potentialausgleichs- und Erdungsanlagen sowie unzulässige Durchdringungen von Brand- und Schallschutzbauteilen.

Schadstoffe und gesundheitsrelevante Baustoffe

Bei Bauträgerprojekten können auch Schadstoffe eine Rolle spielen. Bei der Sanierung von Bestandsgebäuden betrifft dies insbesondere nicht erkannte oder unsachgemäß behandelte Altlasten wie Asbest, künstliche Mineralfasern, PCB, PAK oder schadstoffbelastete Klebstoffe.

Bei Neubauten können ungeeignete Bauprodukte oder erhöhte Emissionen aus Bodenbelägen, Beschichtungen und Dichtstoffen die Innenraumluft beeinträchtigen.

Erforderlich sind deshalb eine rechtzeitige Schadstofferkundung, eine fachgerechte Sanierungsplanung und eine kontrollierte Auswahl der eingesetzten Baustoffe.

In Zusammenhang mit Schadstoffproblemen realisieren sich häufig Planungsfehler, da die Schadstoffthematik bei einer korrekten Bauzustandsermittlung vermeidbar waren.

Fehlerhafte und unvollständige Planungsleistungen

Nicht jeder Baumangel beruht auf einem handwerklichen Ausführungsfehler. Häufig liegt die Ursache bereits in unrichtigen oder unvollständigen Planungsleistungen:

• Die Genehmigungsplanung muss das Vorhaben so darstellen, dass seine öffentlich-rechtliche Zulässigkeit geprüft werden kann. Fehler können insbesondere fehlerhaft geplante Abstandsflächen, Stellplätze, Rettungswege, Brandschutz oder Nutzungen betreffen.
• Die Fachplanung konkretisiert beispielsweise Tragwerk, Brandschutz, Gebäudetechnik, Bauphysik, Schallschutz und Wärmeschutz. Fehlende Abstimmungen zwischen den Fachplanern können zu Kollisionen, ungeeigneten Konstruktionen und nicht funktionsfähigen technischen Anlagen führen. Die Fachplanung der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA) umfasst die technische Planung aller funktionsrelevanten Anlagen eines Gebäudes und muss ordentlich erfolgen, um energetische Probleme zu vermeiden.
• Die Ausführungsplanung muss die genehmigte Planung so weit detaillieren, dass die beteiligten Unternehmen die Bauleistungen fachgerecht ausführen können. Kritisch als Planungsfehler sind insbesondere fehlende Detailplanungen für Abdichtungsanschlüsse, Wärmebrücken, Fensteranschlüsse, Leitungsdurchführungen sowie Brand- und Schallschutzkonstruktionen. Auch ist die Erstellung eines verbindlichen Bauzeitenplans essenziell für den Erfolg des Bauprojekts.

Planungsfehler setzen sich häufig unmittelbar in der Bauausführung fort. Bei der Untersuchung eines Baumangels ist regelmäßig auch zu prüfen, ob die fehlerhafte Ausführung auch auf einen Planungsfehler zurückzuführen ist.

Was gilt bei gestiegenen Baukosten?

Steigende Baukosten führen nicht automatisch dazu, dass der Unternehmer oder Bauträger eine höhere Vergütung verlangen kann. Entscheidend sind die vertraglichen Vereinbarungen, die Ursache der Mehrkosten und die im Auftrag fixierte Risikoverteilung.

Rechtlich ist vor allem zwischen folgenden Sachverhalten zu unterscheiden:

1. allgemeinen Lohn- und Materialpreissteigerungen,
2. zusätzlichen oder geänderten Leistungen – sogenannten Nachträgen,
3. einer Überschreitung der vereinbarten Bauzeit und
4. einer fehlerhaften Kostenplanung oder Kostenüberwachung

Kostensteigerung des Einheits- und Pauschalpreises

Ist ein Vertragspreis(Pauschalpreis, Einheitspreis) vereinbart, trägt grundsätzlich der Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer selbst das Risiko, dass sich seine Kosten während der Vertragsdurchführung erhöhen. Eine Abwälzung der Kostensteigerungen auf die Besteller ist nicht ohne weiteres möglich. Kostensteigernde Faktoren sind insbesondere:

• steigende Materialpreise,
• höhere Lohnkosten,
• höhere Preise von Nachunternehmern,
• gestiegene Transport- und Energiekosten sowie
• allgemeine inflationäre Preissteigerungen.

Der Unternehmer kann den vereinbarten Preis nicht allein mit der Begründung erhöhen, das Bauvorhaben sei für ihn teurer geworden als er ursprünglich kalkuliert hat. Die Kostenkalkulation gehört zum unternehmerischen Risikobereich des Bauunternehmers.

Ein Festpreis bezieht sich allerdings nur auf den vereinbarten Leistungsumfang. Werden zusätzliche Leistungen beauftragt oder die geschuldeten Leistungen nachträglich geändert, kann hierfür eine zusätzliche Vergütung anfallen (Nachtrag).

Preisanpassungsklauseln

Etwas anderes gilt, wenn der Vertrag eine wirksame Stoffpreisgleitklausel (Preisanpassungsklausel, Preisgleitklausel) enthält. Eine solche Regelung kann vorsehen, dass bestimmte nach Vertragsschluss eintretende Preissteigerungen ganz oder teilweise an den Auftraggeber weitergegeben werden. Die Preisanpassung soll anhand der Entwicklung einzelner Komponenten der Material- und Betriebsstoffkosten, wie der Material-, Energie- oder Personalkosten, einseitig durch den Unternehmer erfolgen.

Die Bauträgerverträge sind in der Regel vorformulierte Verträge, so dass die Anpassungsklausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegt. Eine unklare oder einseitig zugunsten des Unternehmers ausgestaltete Preisänderungsklausel kann den Bauherren unangemessen benachteiligen und unwirksam sein. Besonders strenge Anforderungen an die Rechtswirksamkeit der Klausel gelten gegenüber Verbrauchern.

Die Klausel muss aus Gründen der Transparenz gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB insbesondere erkennen lassen:

• welche Kostenbestandteile erfasst werden,
• ab welchem Zeitpunkt oder Schwellenwert eine Anpassung eintritt,
• nach welchem Maßstab die Erhöhung berechnet wird

Bei Sanierungsprojekten kann vereinbart werden, dass wenn die tatsächlich sanierte Fläche, die in den Plänen der Vertragsplanung ausgewiesene Fläche übersteigt, für die Gesamtfläche ein neuer Gesamtpreis anhand des vertraglichen Preisgefüges gebildet wird (vgl. OLG Dresden, Urteil v. 03.06.2005 – Az. 11 U 1967/04).

Grundsätzlich lassen sich gesteigerte Baukosten über eine entsprechende Vereinbarung an die Bauherren weiterreichen. Die Grenze des Zulässigen wird aber dann überschritten, wenn die Abwälzung von Kostensteigerungen (etwa der Lohn- und Materialkosten) unbegrenzt erfolgt und die Bauherren nicht bereits bei Vertragsschluss entnehmen können, in welchem Umfang Preiserhöhungen auf sie zukommen können (OLG Zweibrücken, Beschluss v. 13.07.2023, Az. 5 U 188/22). Eine solche Vereinbarung ist AGB-rechtlich unzulässig und unwirksam, da die Bauherren ihren Finanzierungsbedarf nicht angemessen kontrollieren können.

Ungewöhnliche Preisklauseln können allein aufgrund deren abnormer Ausgestaltung nach § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden sein. Die Bauträger müssen dann zumindest ausdrücklich auf die Klausel hinwiesen (BGH, Urteil v. 01.10.2014 – VII ZR 344/13).

Ist in den Vertragsunterlagen eine Preisanpassungsklausel vorgesehen und stützt der Auftragnehmer eine Preisanpassung hierauf, sollte die angemeldete Preisanpassung von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Macht der Bauträger eine Mehrforderung geltend und ist die Forderung unbegründet, ist sie anhand der konkreten Unwirksamkeitsgründe zurückzuweisen.

Überschreitung der Baukosten durch Nachträge

Die Kosten eines Bauprojekts können nachträglich höher werden. Ein Nachtrag ist eine nach Vertragsschluss vorgenommene Änderung oder Ergänzung des ursprünglich vereinbarten Leistungsumfangs. Verlangen die Bauherren nach Vertragsschluss zusätzliche oder qualitativ höherwertige Leistungen, darf der Unternehmer dafür grundsätzlich eine zusätzliche Vergütung verlangen.

Beispiele für typische Nachtragspositionen sind:

• höherwertige Bodenbeläge oder Sanitärobjekte,
• zusätzliche Elektroanschlüsse,
• eine veränderte Raumaufteilung,
• zusätzliche Fenster oder Türen,
• Änderungen der Heizungs- oder Lüftungsanlage sowie
• nachträglich gewünschte Arbeiten an Außenanlagen.

Die Bauherren schulen dann keine zusätzliche Vergütung, wenn die verlangte Leistung bereits zum ursprünglichen Vertragsumfang gehört. Das gilt insbesondere für Leistungen, die erforderlich sind, um das vertraglich vereinbarte Werk:

• vollständig,
• funktionsfähig,
• genehmigungsfähig und
• entsprechend den allgemein anerkannten Regeln der Technik

herzustellen.

Bei einem BGB-Bauvertrag regeln die § 650b BGB und § 650c BGB die nachtragsweise Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs und die daraus folgende Vergütungsanpassung. Zunächst sollen die Parteien Einvernehmen über Änderung und Vergütung erzielen. Kommt innerhalb von 30 Tagen keine Einigung zustande, kann der Besteller unter den gesetzlichen Voraussetzungen des § 650b Abs. 2 BGB eine Änderung in Textform anordnen.

Die Mehr- oder Mindervergütung richtet sich gemäß § 650c BGB grundsätzlich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten einschließlich angemessener Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.

Diese gesetzlichen Regelungen zur Nachtragsanordnung und -vergütung gelten nur gegenüber Generalunternehmern und Generalübernehmern, da sie in einem rein werkvertraglichen Verhältnis zu den Bauherren stehen.

Bei Bauträgerverträgen finden diese Nachtrags-Vorschriften aufgrund der besonderen Vorschrift des § 650u Abs. 2 BGB keine Anwendung. Der Erwerber besitzt nicht ohne Weiteres ein gesetzliches Recht, dem Bauträger einseitig bauliche Änderungen aufzuerlegen. Änderungen des Leistungsumfangs müssen deshalb mit dem Bauträger grundsätzlich einvernehmlich vereinbart werden.

Schutz der Immobilienkäufer durch die Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) enthält ein Schutzsystem für Erwerber, die von einem Bauträger ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben. Das Kernanliegen der Verordnung besteht darin, zu verhindern, dass der Erwerber den Kaufpreis zahlt, ohne einen entsprechenden und rechtlich gesicherten Gegenwert zu erhalten.

Die Zahlungen der Bauherren werden erst fällig, wenn das Bauprojekt die gesetzlichen Vorgaben der MaBV erfüllt.

Notarbestätigung und Baugenehmigung

Nach § 3 Abs. 1 MaBV darf der Bauträger Zahlungen des Erwerbers grundsätzlich erst entgegennehmen, wenn der notariell beurkundete Vertrag rechtswirksam ist und dies mit schriftlicher Mitteilung des Notares bestätigt wurde. Die für das Bauvorhaben erforderlichen Baugenehmigungen müssen nach § 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV grundsätzlich schon erteilt sein, bevor die Bauherren eine Zahlung leisten müssen.

Eintragung einer Auflassungsvormerkung

Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung muss nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein.

„Eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB sichert den Anspruch auf Einräumung des künftigen Eigentumsrechts des Erwerbers. Eine Vereitelung der Eigentumsübertragung durch anderweitige Verfügungen wird so abgewehrt.“

Die Vormerkung schützt den Erwerber insbesondere davor, dass das Grundstück später noch einmal veräußert oder durch nachrangige Rechte belastet wird.

Bei Wohnungseigentum muss außerdem dessen Begründung grundbuchlich vollzogen sein. Wohnungseigentum wird durch die Eintragung der Teilungserklärung im Sinne der §§ 3, 8 WEG in das Wohnungsgrundbuch begründet.

Pflicht zur Lastenfreistellung

Die Pflicht zur Sicherung der Lastenfreistellung aus § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV schützt den Immobilienerwerber vor einem besonderen Risiko des Bauträgermodells: Das Grundstück gehört während der Bauphase regelmäßig noch dem Bauträger und dient zugleich dessen Bank als Sicherheit für die Finanzierung des gesamten Bauvorhabens.

Die finanzierende Bank des Bauträgers wird eine Grundschuld am Projektgrundstück eintragen. Diese Grundschuld erfasst auch sämtliche Wohneinheiten im Sinne einer Globalgrundschuld. Die Grundschuld wird im Rang über der Auflassungsvormerkung des Erwerbers eingetragen, so dass die Bank im Zweifel das Grundstück durch eine Zwangsversteigerung vorrangig verwerten kann, ohne dass der Erwerber zum Eigentümer in das Grundbuch eintragen wird.

Die Verpflichtung zur Lastenfreistellung der Bank schützt nicht vor der Insolvenz des Bauträgers! Stattdessen soll sie die Bauherren davor schützen, ein mit einer fremden Grundschuld belastetes Grundstück zu erwerben – die finanzierende Bank des Bauträgers soll mit der erfolgreichen oder erfolglosen Baufertigstellung aus dem Projekt ausscheiden (Freistellung).

Zahlt der Bauträger sein Darlehen nicht zurück, könnte die Bank grundsätzlich die Zwangsversteigerung betreiben. Ohne zusätzliche Absicherung könnte davon auch eine Gebäude und Wohnungen betroffen sein, für die der Erwerber bereits erhebliche Kaufpreisraten gezahlt hat. Die finanzierenden Banken sind zur Risikobeherrschung dazu verpflichtet eine Freistellungsverpflichtung in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Kommen die Bauherren ihrer Zahlungsverpflichtung nach, so ist die Bank verpflichtet die Grundschuld am Vertragsobjekt löschen zu lassen, und zwar auch dann, wenn der Bauträger aus der gesamten Projektfinanzierung seiner Bank noch mehrere Millionen Euro schuldet. Das allgemeine Kreditrisiko des Bauträgers darf nicht auf den vollständig zahlenden Erwerber verlagert werden.

Im Regelfall verlangt die finanzierende Bank in ihrer Freistellungserklärung, dass sämtliche Erwerberzahlungen auf ein bestimmtes Projektkonto bei ihr geleistet werden. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Zahlungen tatsächlich zur Rückführung des Projektdarlehens verwendet werden.

Bedeutsam wird die Freistellungsverpflichtung, wenn der Bauträger während der Bauphase insolvent wird oder das Bauvorhaben aus einem anderen Grund nicht fertigstellt. Die Bank darf die Freistellung von der Grundschuld nicht ohne Weiteres von der Zahlung des vollständigen Kaufpreises abhängig machen. Ansonsten müssten die Bauherren noch nicht vollendete Baumaßnahmen gegenüber der Bank des Bauträgers vorfinanzieren, um die Grundschuld der Bank zu befreien.

Die finanzierende Bank hat sich in der Regel für den Fall der Nichtvollendung ein Wahlrecht vorbehalten (§ 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV):

• Sie kann die Bauherren die bereits gezahlten Abschlagszahlungen bis zum anteiligen Wert des Bauvorhabens an die Bauherren auszahlen und die Grundschuld am Projektgrundstück behalten.
• Sie kann die Grundschuld freigeben, sobald der Erwerber denjenigen Teil der Vertragssumme gezahlt hat, der dem tatsächlich erreichten Bautenstand entspricht. Hat der Erwerber diesen Betrag bereits vollständig entrichtet, darf die Freigabe grundsätzlich nicht von weiteren Zahlungen für noch nicht ausgeführte Bauleistungen abhängig gemacht werden.

Zahlungsplan nach der Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Treten die Fälligkeitsvoraussetzungen ein (Notarvertrag, Auflassungsvormerkung, Baugenehmigungen der Vergütung ein.

Fälligkeit der Vergütungen in der Vorgabe für Zahlungspläne in § 3 Abs. 2 der MaBV.

• 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
• 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,-
•  3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
• 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
• 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
• 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
• 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
• 3 vom Hundert für den Estrich,
• 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
• 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
• 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
• 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.

Für die Praxis von äußerster Relevanz ist die Bestimmung der vollständigen Fertigstellung des Bauprojekts. Bedeutet nicht „Abnahmereife“ – die letzte Rate muss einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht. Es reicht demnach nicht aus, dass das Objekt bezugsfertig ist. Eine vollständige Fertigstellung tritt erst dann ein, wenn alle protokollierten wesentlichen Mängel beseitigt sind (BGH, Urteil vom 22.4.2026 – VII ZR 88/25). Die Erwerber haben ein Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel, um den Bauträger zur Beseitigung der verbliebenen Mängeln zu bewegen.

Ob und welche Mängel einer vollständigen Fertigstellung iSv § 3 Absatz 2 Nr. 2 MaBV und damit der Fälligkeit der Schlussrate entgegenstünden, sei umstritten. Es dürften jedenfalls keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen.

Der Vereinbarung eines nachteiligeren Zahlungsplans steht der zwingende Charakter des § 3 MaBV entgegen. Denn nach § 12 MaBV können die Verpflichtungen des Bauträgers durch vertragliche Vereinbarung weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Im Einzelfall kann eine andere Staffelung und Gewichtung der Zwischenziele zulässig sein, wenn dies zu keiner unangemessene Beeinträchtigung der Erwerberrechte führt. Ob ein abweichender Zahlungsplan im Einzelfall zulässig ist, wird sich regelmäßig anhand einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle bestimmen lassen.

Anstelle des Ratenzahlungsplans kann der Bauträger aber nach § 7 MaBV eine umfassende Bürgschaft für die Fertigstellung oder Rückabwicklung des Projekts stellen; die Bauherren sind dann zur Vorfinanzierung des Kaufpreises verpflichtet und können im Streitfall die Sicherheitsleistung aus der Bürgschaft beanspruchen. Die Bauherren müssen sich dann die sich verbürgende Bank halten.

Können Bauherren Abschlagszahlungen oder die Schlussrechnung verweigern?

Sind Bauleistungen mangelhaft oder unvollständig erbracht worden, dürfen Bauherren einen angemessenen Teil der Vergütung zurückbehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht gilt sowohl gegenüber Abschlagszahlungen als auch gegenüber der Schlussrechnung.

Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist gemäß § 641 Abs. 3 BGB nach der Abnahme möglich und umfasst in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. Der Schlussrechnung können somit Mängeleinwände entgegengesetzt werden, um den Bauunternehmer zur Herstellung des mangelfreien Bauwerks durch die Ausübung eines Druckmittels zu bewegen.

Vor der Abnahme des Bauwerks können die Bauherren gegenüber Abschlagszahlungen der Generalunternehmer nach § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Voraussetzung ist, dass die Bauleistungen nicht vertragsgemäß erbracht wurden und mithin mangelhaft sind.

Bei Bauträgerprojekten gilt die Einhaltung des Zahlungsplans nach den Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Abschlagszahlungen werden erst dann zur Zahlung fällig, wenn die jeweilige Bauphase erfolgreich ausgeführt wurde.

Das Zurückbehaltungsrecht schiebt die Zahlung vorläufig auf. Nach ordnungsgemäßer Mängelbeseitigung müssen die Bauherren den einbehaltenen Betrag zahlen. Anders setzt die Minderung die Vergütung nach § 638 BGB dauerhaft herab. Sie kommt regelmäßig erst in Betracht, nachdem der Unternehmer erfolglos zur Nacherfüllung aufgefordert wurde oder eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich ist.

Was passiert, wenn der Bauträger die Fertigstellungszeiträume überschreitet?

Hält der Bauträger einen verbindlich vereinbarten Fertigstellungs- oder Übergabetermin nicht ein, kann er in Verzug geraten. Der Erwerber kann dann Ersatz der Schäden verlangen, die durch die verspätete Fertigstellung entstehen.

Das gilt auch, wenn die Verzögerung auf ein vom Bauträger beauftragtes Bauunternehmen oder einen Nachunternehmer zurückzuführen ist. Der Bauträger bleibt Vertragspartner und Anspruchsgegner des Erwerbers. Das Verschulden seiner zur Vertragserfüllung eingesetzten Unternehmen wird ihm grundsätzlich nach § 278 BGB zugerechnet. Ob der Bauträger anschließend Rückgriff bei einem Nachunternehmer nehmen kann, betrifft allein das interne Vertragsverhältnis und berührt die Ansprüche des Erwerbers nicht.

Ersatzfähige Verzögerungsschäden können insbesondere sein:

• zusätzliche Miet- und Finanzierungskosten,
• Bereitstellungszinsen,
• Lager- und Umzugskosten,
• entgangene Mieteinnahmen sowie
• weitere nachweisbare Verzögerungsschäden.

Vertragsstrafe

Enthält der Bauträgervertrag eine wirksam vereinbarte Vertragsstrafe für die Überschreitung von Zwischenterminen und des Fertigstellungstermins, so kann der Erwerber den vereinbarten Betrag grundsätzlich ohne konkreten Schadensnachweis verlangen. Treten darüber hinaus noch weitere Verzögerungsschäden ein, bleiben diese nach § 340 Abs. 2 BGB weiterhin ersatzfähig.

Nimmt der Erwerber die verspätete Leistung an, muss er sich die Vertragsstrafe grundsätzlich bei der Abnahme beziehungsweise Annahme vorbehalten, § 341 Abs. 3 BGB.

Nutzungsausfall bei verspäteter Übergabe

Eine Nutzungsausfallentschädigung kommt in Betracht, wenn die erworbene Eigentumswohnung zur Eigennutzung bestimmt war und dem Erwerber während des Verzugs kein in etwa gleichwertigem Wohnraum zur Verfügung stand. Eine deutlich kleinere oder wesentlich schlechter ausgestattete Ersatzwohnung kann daher einen Nutzungsausfallschaden nicht ausschließen  (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13).