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Baurecht

Rechtsanwalt – Baurecht

Werkvertrag, Bauvertrag und Mängel. Wir beraten und vertreten Bauherren, Verbraucher, Handwerksbetriebe und Bauunternehmen in Hamburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein – bei Bedarf auch bundesweit.

Rechtliche Probleme mit Bau- und Werkvorhaben | Anwalt Baurecht

Die Durchführung von Neubau-, Sanierungs- oder einzelnen Handwerkerprojeken birgt immer das Risiko einer rechtlichen Auseinandersetzung. Häufig entstehen Konflikte über Baumängel, Nachträge, Bauzeitverzögerungen, Abschlagszahlungen oder die Abnahme. Das kann nachteilige Auswirkungen auf die Beteiligten eines Bauvorhabens haben.

Die Bauherren haben das schützenswerte Interesse an einer zeitgerechten mangelfreien Leistung. Das Interesse der Bauunternehmer ist der Erhalt ihrer Vergütung. Dieses Spannungsfeld zwischen den wechselseitigen Interessen regelt das private Baurecht.

Wir beraten und vertreten Bauherren, Verbraucher, Bauunternehmen und Handwerksbetriebe in Hamburg, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein – und bei Bedarf auch bundesweit. Unser Leistungsspektrum umfasst die Gesamtheit aller baurechtlichen Beratungsfelder: Von der Prüfung eines Bauvertragsentwurfs bis hin zur gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen.

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist das Baurecht für Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) und WEG-Verwalter. Wir vertreten bundesweit Gemeinschaften von Wohnungseigentümern (GdWE), WEG-Verwalter und einzelne Wohnungseigentümer im Bauprozess. Lernen Sie uns kennen und nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Was genau ist privates Baurecht?

Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den am Bau Beteiligten. Es bestimmt die Rechte und Pflichten der Auftragnehmer und Auftraggeber. Seine Grundlage bildet regelmäßig das Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB. Es regelt insbesondere,

  • welche Leistungen ein Bauunternehmen schuldet,
  • wann eine Werk- und Bauleistung mangelhaft ist,
  • unter welchen Voraussetzungen Nachträge vergütet werden,
  • wann Abschlags- und Schlusszahlungen fällig werden,
  • welche Bedeutung die Abnahme hat und
  • welche Ansprüche bei Baumängeln oder Verzögerungen bestehen.

Dem privaten Baurecht unterfallen sowohl umfangreiche Neubau- und Umbauvorhaben als auch einzelne Bau- und Sanierungsleistungen, wie beispielsweise:

Wir vertreten Sie in allen Angelegenheiten des privaten Baurechts zuverlässig und erfahren. Von Bauprojekten im Hoch- und Tiefbau bis hin zur energetischen Optimierung von Bestandsgebäuden.

Was ist ein Bauvertrag?

Nicht jeder Werkvertrag über Arbeiten an und in einem Gebäude ist automatisch ein „Bauvertrag“ im Sinne des § 650a BGB. Der speziellere Bauvertrag ergänzt und ändert die Regelungen des allgemeinen Werkvertragsrecht – somit ist ein Bauvertrag ein besonderer Unterfall des Werkvertrag.

Die besonderen Regelungen des Bauvertragsrecht sind nach § 650a BGB nur dann anzuwenden, wenn die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder der Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon als Handwerksleistung vereinbart wird. Instandhaltungsarbeiten fallen dann unter das besondere Bauvertragsrecht, wenn sie für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind.

Die Abgrenzung ist rechtlich bedeutsam, da bei der Qualifikation als Bauvertrag zusätzliche Vorschriften gelten. Ob ein einzelnes Gewerk als allgemeiner Werkvertrag oder als Bauvertrag einzuordnen ist, muss daher anhand der konkret vereinbarten Leistung geprüft werden. Die besonderen Regelungen des Bauvertrags sind insbesondere:

  • das Recht des Bestellers, unter den Voraussetzungen des § 650b BGB Änderungen anzuordnen (Nachträge),
  • die Anpassung der Vergütung bei Nachträgen durch den Bauunternehmer nach § 650c BGB,
  • der Anspruch des Unternehmers auf eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB,
  • besondere Regelungen zur Zustandsfeststellung und Schlussrechnung nach § 650g BGB sowie
  • das Schriftformerfordernis für die Kündigung nach § 650h BGB.

Die Inhalte der besonderen Regelungen müssen bei der rechtlichen Bewertung von Ansprüchen aus einem qualifizierten Bauvertrag berücksichtigt werden.

Von dem gewöhnlichen Bauvertrag nach § 650a BGB ist wiederum der Verbraucherbauvertrag gem. § 650i BGB zu unterscheiden. Dieser liegt grundsätzlich dann vor, wenn ein Unternehmer von einem Verbraucher mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit der Durchführung von erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude beauftragt wird. Für Verbraucherbauverträge gelten zusätzliche Schutzvorschriften, etwa zur Baubeschreibung, zum Widerrufsrecht, zu Abschlagszahlungen und zur Herausgabe von Unterlagen. Wir unterstützen Verbraucher bei der rechtssicheren Umsetzung ihrer Bauprojekte.

Wann gilt die VOB/B?

Neben dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B – kurz VOB/B – den Bauvertrag prägen. Die VOB/B ist ein speziell für Bauverträge entwickeltes Regelwerk, das die Rechte und Pflichten von Auftraggebern und Auftragnehmern regelt. Sie gilt nicht automatisch, sondern muss wirksam in den Bauvertrag einbezogen werden. Die VOB/B enthält besondere Regelungen zu Leistungsänderungen, Nachträgen, Behinderungen, Bauzeit, Abnahme, Vergütung und Mängelansprüchen.

Die VOB/B wird regelmäßig im B2B-Bereich vereinbart und ist nach § 8a VOB/A stets bei öffentlich ausgeschriebene Bauleistungen einzubeziehen.

Da es sich bei der VOB/B insgesamt um AGB handelt, muss stets sorgsam geprüft werden, ob und in welchem Umfang ihre Bestimmungen wirksam einbezogen wurden. Zwar ist die Einbeziehung und Änderung einzelner VOB/B-Klauseln möglich, jedoch muss die einzelne Klausel dann einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhalten (BGH, Urteil vom 22.01.2004 – VII ZR 419/02).

Die Verwendung der VOB/B gegenüber Verbrauchern ist unüblich, weil dann selbst die Einbeziehung der gesamten unveränderten VOB/B dazu führt, dass jede einzelne Klausel einer individuellen AGB-Prüfung standhalten muss (BGH, Urteil vom 24.07.2008 – VII ZR 55/07).

Wir vertreten Bauunternehmer als Rechtanwalt aus Hamburg bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Hauptaugenmerk ist die rechtssichere Gestaltung und Geltendmachung von Nachträgen. Haben Sie im laufenden Bauvorhaben nachträglich erhöhte Kostenpositionen, so können Sie uns mit der Bewertung der Nachtragsmöglichkeit und der Durchführung beauftragen.

Vertragsprüfung für das Bauprojekt: Bauverträge vor der Vergabe rechtssicher gestalten

Ein rechtssicherer Bauablauf beginnt nicht erst auf der Baustelle, sondern bereits mit der Prüfung und Gestaltung der Auftragsunterlagen. Bevor Bauherren, Bauunternehmen oder Handwerksbetriebe einen Bauvertrag abschließen, sollte das Angebot, die Leistungsbeschreibung und die vorgesehenen Vertragsbedingungen auf rechtliche Risiken untersucht werden.

Eine frühzeitige Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt kann Unklarheiten und Risiken beseitigen, bevor es zu Streit über Bauverzögerungen, Nachtragsforderungen oder Baumängeln kommt.

Verbindliche Termine und einen realistischen Bauzeitenplan vereinbaren

Ein häufiges Problem bei Bau- und Sanierungsprojekten sind unklare Terminabsprachen. Eine allgemeine Formulierungen der Ausführungsfristen wie „ca. drei bis vier Monate ab der ersten Anzahlung“, „Ausführung nach Absprache“ oder „Arbeitsbeginn voraussichtlich im Sommer“ reichen regelmäßig nicht aus, um einen belastbaren und verbindlichen Bauzeitenplan zu schaffen. Die sichere Projektdurchführung ist von Anfang gefährdet.

Terminpläne sollten verbindlich gefasst werden und ungefähre Zeitangaben wie „Baubeginn in ca. vier Wochen“ vermieden werden, da sie den zu erfüllenden Leistungszeitpunkt nicht kalendermäßig bestimmen (§ 286 Abs. 2 BGB). Die Folge der fehlenden Bestimmbarkeit ist ein unklarer Fälligkeitszeitpunkt und infolgedessen keine genaue Bestimmung ab wann der Verzug eintritt. Unklare Zeitmomente eröffnen dem Bauunternehmer einen gewissen zeitlichen Spielraum; es tritt dann nicht bereits mit Ablauf der genannten Zeitspanne der Verzug ein, sondern es bedarf dann einer rechtssicheren Mahnung (OLG Koblenz, Urteil v. 23.04.2013, Az. 3 U 838/12, OLG Hamburg, Urteil vom 23.02.2023 – Az. 4 U 54/22).

Bei Verbraucherbauverträgen gilt nach § 650k Abs. 3 BGB und Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB eine besondere Regelung für die Bestimmung des Bauzeitenplans. Bereits die Baubeschreibung muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre vorgesehene Dauer anzugeben. Solche Umstände, die zur Angabe der voraussichtlichen Dauer der Baumaßnahme berechtigen, sind eine unsichere Finanzierung und noch nicht absehbare aber erforderlich behördliche Genehmigungen.

Ist der Fertigstellungszeitpunkt nicht eindeutig bestimmbar, so kann der Bauunternehmer bei einer Verzögerung der Fertigstellung eines Wohnhauses dazu verpflichtet sein, so schnell zu leisten, wie es ihm nach objektiven Maßstäben und unter Berücksichtigung der erforderlichen Vorbereitungsarbeiten und Ausführungszeiten möglich ist (OLG Brandenburg, Urteil v. 19.06.2025, Az. 12 U 110/24). Eine unklare Zeitregelung kann bei der Verzögerung der Bauausführung durch den Bauunternehmer zu erheblichen Haftungsfolgen aufgrund von Verzögerungsschäden führen.

Bleiben Beginn, Zwischentermine und Fertigstellung unverbindlich, lässt sich später nur schwer feststellen, ob sich der Bauunternehmer tatsächlich in Verzug befindet. Der Bauvertrag sollte deshalb möglichst konkrete Regelungen enthalten zu:

  • dem Beginn der Bauarbeiten,
  • verbindlichen Zwischen- und Fertigstellungsterminen,
  • den Abhängigkeiten zwischen den beteiligten Gewerken,
  • den Mitwirkungspflichten des Bauherrn,
  • dem Umgang mit Behinderungen und Bauablaufstörungen sowie
  • den Folgen einer schuldhaften Terminüberschreitung (Vertragsstrafe).

Eine klare Regelung über die Verteilung der Kosten im Fall der Bauzeitverzögerung ist entscheidend für die rechtssichere Durchführung eines Bauprojekts. Die Bauunternehmer gehen bei unklaren Bestimmungen in das Risiko für ausufernde Verzögerungsursachen in Anspruch genommen zu werden. Für Bauherren bergen fehlende Regelungen zur Kostentragung stets die Gefahr, bei einer nicht fristgerechten Fertigstellung die entstandenen erheblichen Mehrkosten selbst tragen zu müssen.

Es empfiehlt sich daher stets präventiv die Verträge durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, bevor die Gewerke vergeben werden oder ein Auftrag angenommen wird.

Leistungsbeschreibung und geschuldeten Werkerfolg eindeutig festlegen

Für die erfolgreiche Durchführung eines Bauprojekts ist es entscheidend, welche konkreten Leistungen das ausführende Gewerk schuldet. Eine unvollständige Leistungsbeschreibung führt häufig zu Streit darüber, ob bestimmte Arbeiten bereits vom vereinbarten Preis umfasst sind oder als zusätzlicher Nachtrag vergütet werden müssen.

Materialien, Ausführungsqualität, technische Eigenschaften, Mengen und funktionale Anforderungen sollten so genau wie möglich beschrieben werden. Die wesentlichen Parameter gehören in den Vertrag oder in eine ausdrücklich einbezogene Baubeschreibung. Entscheidend ist nicht nur die beschriebene Ausführung. Das Werk muss auch für den vertraglich vorausgesetzten Zweck geeignet und funktionstauglich sein. Die Funktionsvorgaben des Bauprojekts sind im Pflichtenheft des Bauunternehmers festzuhalten.

Vertrag, Leistungsverzeichnis, Leistungs- und Baubeschreibung, Pläne, Angebote, Bemusterungsprotokolle und sonstige Anlagen sollten nach Bedarf ausdrücklich einbezogen werden und für den Fall möglicher Widersprüche in eine klare Rangfolge gebracht werden.

Der Werkunternehmer kann die Verwendung der Materialien selbst bestimmen und entsprechende Ersatzstoffe verwenden, da er allgemein die Herstellung der Funktionstauglichkeit des bestellten Werks schuldet. Sollen bestimmte Fabrikate, Materialien oder Produktserien verwendet werden, müssen diese eindeutig bezeichnet werden. Außerdem sollte geregelt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen gleichwertige Alternativprodukte zulässig sind.

Bei der Vertragsprüfung ist insbesondere zu klären:

  • Welche Leistungen sind im vereinbarten Preis enthalten?
  • Welche Planungs- und Koordinationsleistungen werden geschuldet?
  • Welche technischen Standards und Materialien sind einzuhalten?
  • Wer trägt die Verantwortung für Schnittstellen zwischen mehreren Gewerken?
  • Wie werden Leistungsänderungen und zusätzliche Arbeiten beauftragt?
  • Welche Unterlagen, Prüfprotokolle und Nachweise sind bei Fertigstellung zu übergeben?

Je genauer das vertraglich geschuldete Leistungssoll bestimmt ist, desto besser lässt sich später beurteilen, ob das Werk vollständig, funktionstauglich und frei von Baumängeln hergestellt wurde.

Fixierung eines Zahlungsplans

Die Realisierung des Bauvorhabens hängt oft von der Liquidität der Beteiligten ab. Es sollten eindeutige Zahlungsziele in Form eines Zahlungsplans festgelegt werden. Die Zahlungspflicht sollte an prüfbar erbrachte Teilleistungen geknüpft werden. Die Zahlungsziele in Form von Abschlagszahlungen sollten anhand konkret zu erreichender Zwischenziele definiert werden. Für Bauträgervertrage sind bauablaufbezogene Zahlungsziele in § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV definiert.

Eine genaue Bestimmung des Zahlungsplans verhindert Unstimmigkeiten über die Höhe von Abschlagszahlungen. Die Unternehmer sind nach § 632a BGB zur Forderung von Abschlagszahlungen für ihre erbrachten Leistungen berechtigt. Vorteilhafter ist eine tabellarische Darstellung und Aufgliederung der einzelnen vorzunehmenden Teilleistungen. Deren wirtschaftliche Bedeutung sollte gewichtet werden und je nach erreichtem Zwischenziel ein vorher bestimmter Abschlag gezahlt werden. Wenn die abgerechnete Teilleistung mangelhaft erbracht wurde, dann dürfen die Bauherren die Abschlagszahlung verweigern (§ 632a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Forderung von zu hohen Abschlagszahlungen ist rechtlich problematisch, da sie als verstecke Vorauszahlungen für noch nicht erbrachte Leistungen erfolgen. Um diesen Zustand zu vermeiden sind die Bauunternehmer nach § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB verpflichtet eine nachvollziehbare Aufstellung der erbrachten Leistungen zu erstellen. Auf dem Gebiet der VOB/B-Bauverträge müssen die erstellen Abschlagsrechnung verschärfend nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 VOB/B auch „prüfbar“ sein, so dass eine wesentlich detaillierte Darstellung erforderlich ist. Leistet der Bauherr eine zu hohe Abschlagszahlung und wird die Folgeleistung nicht erbracht, dann muss der Bauherr die Zurückforderung des auf die Abschlagsrechnung zuviel entrichtete geltend machen.

Um den Besteller zu schützen sollte in jedem Fall eine ausreichend hohe Schlussrate fixiert werden, die an die Abnahme der Leistung geknüpft ist, um durch den Einbehalt der letzten Schlussrate ein Druckmittel zu erhalten. Der Bauunternehmer soll einen Anreiz haben die Leistung fertigzustellen.

Grundsätzlich können auch Vorausleistungen für die Werklohnvergütung vereinbart werden. Das birgt aber das Risiko, dass im Falle der Insolvenz des Bauunternehmers eine Fertigstellung der Bauleistung entfällt und das eingezahlte Vermögen gefährdet ist.

Die Rückforderung von Vorauszahlungen auf noch nicht erbrachte Werkleistungen wird vor allem bei der Kündigung von Pauschalpreisverträgen relevant. Bei Pauschalpreisverträgen haben die Parteien die Zahlung einer pauschalen Gesamtsumme vereinbart, ohne dass auf die Einheitspreise der erbrachten Leistungen ankommt. Wenn das Projekt scheitert, dann müssen die Bauherren im Rückforderungsprozess schlüssig darlegen, welche Gegenleistungen sie noch nicht erhalten haben und welchen Anteil der Gesamtsumme dies ausmacht. Die Bauunternehmer tragen dann die Beweislast für den Wert der erbrachten Leistungen, da sie darlegen und beweisen müssen, welche Leistungen sie tatsächlich erbracht haben (BGH, Urteil v. 11.07.2024 – VII ZR 127/23).

Wann ist eine Bauleistung mangelhaft?

Eine Bauleistung ist dann mangelhaft, wenn ihre tatsächliche Ausführung – der Ist-Zustand – von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit – dem Soll-Zustand – abweicht. Nach § 633 BGB muss der Unternehmer dem Besteller ein Werk verschaffen, das frei von Sach- und Rechtsmängeln ist.

Bei der Beurteilung eines Werkmangels stellt die Rechtsprechung maßgeblich auf die vereinbarte Funktionstauglichkeit ab. Ein Unternehmer kann daher grundsätzlich auch dann für einen Baumangel verantwortlich sein, wenn dessen Ursache auf einer fehlerhaften Vorleistung eines anderen Bauunternehmers beruht. Von der Haftung kann er sich regelmäßig nur befreien, wenn er seine Prüfungs- und Hinweispflichten ordnungsgemäß erfüllt hat (BGH, 08.11.2007 – VII ZR 183/05).

Der Bauunternehmer muss demnach vor der Ausführung der einzelnen Werkleistung überprüfen, ob das geschuldete Werk aufgrund der vorzufindenden Bauumstände überhaupt funktionstauglich errichtet werden kann. Für die Erfüllung dieser Prüfungs- und Hinweispflicht trägt der Unternehmer die Darlegungs- und Beweislast.

Ob ein Werk funktionsuntauglich ist und mithin ein Baumangel vorliegt, lässt sich nur beurteilen, wenn zunächst festgestellt wird, welche technischen und planerischen Anforderungen der Unternehmer bei der Werkherstellung aufgrund des Vertrages erfüllen musste (Bau-Soll). Der geschuldete Soll-Zustand kann sich aus sämtlichen Vereinbarungen und Umständen des Bauvorhabens ergeben.

Es können auch mündliche Absprachen vor und während der Bauausführung rechtlich verbindlich sein. Zudem sind vorhandene Ausstellungsstücke des Bauunternehmers oder Angaben in einem Prospekt (Exposé) für die Vergabe der Gewerkleistung prägend und die Einhaltung des Musters kann für die Bauausführung verbindlich sein (OLG Celle, Urteil v. 29.01.2003 – Az.: 7 U 113/02).

Entsteht Streit über die Frage, welche Anforderungen an das hergestellte Werk zu stellen sind, sollte ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Vorrang einer Beschaffenheitsvereinbarung

Für die Bestimmung des Soll-Zustands sind sämtliche Eigenschaften vorrangig heranzuziehen, die das Werk nach den Erklärungen der Parteien unbedingt beinhalten muss. So wird die konkrete Ausführungsart definiert. Demgegenüber nachrangig sind allgemeine Erwartungen an die Eignung des Werks für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung.

Eine Leistung ist nach § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB, § 13 Abs. 1 Satz 2 VOB/B bereits dann mangelhaft, wenn die tatsächliche Ausführung von diesen Festsetzungen zur Beschaffenheit abweicht, ohne dass die Funktionstauglichkeit des Werks beeinträchtigt sein muss.

Allerdings ist der Auftraggeber dann daran gehindert eine Mängelbeseitigung zu beanspruchen, wenn die Abweichung vom vertraglich vereinbarten zu einer hochwertigeren Ausführung geführt hat (OLG Koblenz, Urteil v. 23.02.2017 – 6 U 150/16).

Als einzuhaltende Beschaffenheit können beispielsweise vereinbart werden:

  • bestimmte Abmessungen oder Raumhöhen,
  • ein festgelegter Schallschutz,
  • eine bestimmte Tragfähigkeit,
  • konkrete Wärmedämmwerte,
  • die Verwendung eines bestimmten Baustoffs,
  • eine bestimmte Farbe oder Oberflächenqualität,
  • eine festgelegte Ausführungsart,
  • die Eignung für einen besonderen Nutzungszweck.

Erst dann, wenn keine konkrete Ausführungsmodalität definiert wurde, kommt es allein darauf an, ob sich die Ausführung für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung des Werks eignet. Das bedeutet: Die individuel vereinbarte Beschaffenheitsanforderungen sind zu erfüllen, auch wenn das Werk ansonsten funktionstauglich ist. Im Streitfall über die Frage, ob ein Baumangel dadurch besteht, dass der Unternehmer die vertraglichen Vorgaben nicht einhielt, solle ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Welche Bedeutung haben die anerkannten Regeln der Technik?

Abseits der vertraglichen Bestimmungen wird auch ohne eine ausdrückliche Regelung regelmäßig vorausgesetzt, dass eine Bauleistung die allgemein anerkannten Regeln der Technik einhält. Dabei handelt es sich um technische Regeln, die

  • in der Fachwissenschaft als theoretisch richtig anerkannt sind (Theorie) und
  • sich in der Baupraxis überwiegend bewährt und durchgesetzt haben (Erfahrung).

Verstößt eine Bauleistung gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik, liegt regelmäßig ein Baumangel vor. Das liegt daran, dass die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik auch ohne eine ausdrückliche Regelung im Vertrags als einzuhaltender Mindeststandard stillschweigend vereinbart ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.01.2026, Az. 23 U 155/23).

Ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik begrünet regelmäßig einen Mangel und zwar auch dann, wenn hierdurch noch keine Funktionsbeeinträchtigung oder ein Schaden eingetreten ist (Leitsatz, OLG Schleswig, Beschluss vom 26.07.2016 – 1 U 19/14)

Streit kann darüber entstehen, welche technischen Vorschriften (DIN-Normen) die Parteien als vereinbart und einzuhalten verstanden wissen wollen, wenn hierzu keine ausdrückliche Regelung im Vertrag besteht.

Maßgeblich ist grundsätzlich der technische Standard, der zum Zeitpunkt der Abnahme gilt. Ändern sich die anerkannten Regeln der Technik während der Bauausführung, können daraus Hinweis-, Prüfungs- und gegebenenfalls Anpassungspflichten entstehen. Welche Ausführung letztlich geschuldet ist und wer mögliche Mehrkosten trägt, muss anhand des konkreten Vertrags geprüft werden.

Sind DIN-Normen als anerkannten Regeln der Technik verbindlich?

DIN-Normen spielen bei der Beurteilung von Baumängeln eine wichtige Rolle. Sie sind jedoch keine Gesetze und nicht automatisch rechtsverbindlich. Verbindlich können sie insbesondere werden, wenn

  • der Vertrag ausdrücklich auf eine bestimmte DIN-Norm verweist,
  • eine DIN-Norm eine allgemein anerkannte Regel der Technik wiedergibt oder
  • öffentlich-rechtliche Vorschriften auf sie Bezug nehmen.

Demnach gilt, dass DIN-Normen die allgemein anerkannten Regeln der Technik abbilden können, jedoch nicht zwangsweise. Es besteht eine Vermutungswirkung dafür, dass der Regelungsinhalt einer DIN-Norm den allgemein anerkannten Stand der Technik widerspiegelt, was jedoch nicht allgemein gilt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 09.02.2023, Az. 5 U 227/21). Ob eine bestimmte DIN-Norm und dessen Einhaltung im konkreten Fall den geschuldeten technischen Standard wiedergibt, ist häufig eine technische und rechtliche Einzelfrage. In einem Bauprozess wird dies regelmäßig mithilfe eines Sachverständigengutachtens geklärt.

Können Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik vereinbart werden?

Die Frage nach einer rechtswirksamen Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik gewinnt zunehmend an Bedeutung, da angesichts kostenintensiver Industriestandards eine wachsende Nachfrage nach vereinfachten und kostengünstigeren Bauweisen besteht.

Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung nach unten ist an hohe Anforderungen geknüpft. Die Planer müssen die Auftraggeber deutlich auf das Abweichen vom allgemein üblichen Technik- und Qualitätsstandards hinweisen und sie über mögliche Folgen und Risiken für die Bauausführung im Detail aufklären (OLG Brandenburg, Urteil v. 10.10.2024, Az. 10 U 80/23).

Haftungsträchtig kann es dann werden, wenn sich die Abweichung von der technischen Norm in einem Schaden oder sonstigem Mangel auswirkt und der Hinweis unterblieben ist. Im Streitfall sollte stets ein Anwalt hinzugezogen werden.

Wann liegt ein Planungsfehler vor?

Auch eine vollständig plangerechte Ausführung kann mangelhaft sein, wenn die zugrundeliegenden Pläne falsch sind. Die Planung selbst kann technisch fehlerhaft sein und einen Baumangel begründen. Solche Planungsfehler führen stets zu der Frage nach der Verantwortlichkeit für die am Bauwerk aufgetretenen Mangel. Planungsfehler fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des planenden Architekten oder Ingenieur, wohingegen Ausführungsfehler in den Verantwortungsbereich des bauausführenden Unternehmens fallen (OLG Celle, Urteil vom 18.05.2017 – 7 U 168/16).

Welche Rechte bestehen bei Baumängeln und Verzögerungen?

Mangelerscheinungen können sich sowohl während der Bauausführung als auch nach der Abnahme der Leistung aufzeigen. Die werkvertraglichem Mängelgewährleistungsrechte gelangen erst dann zur Anwendung, wenn eine Abnahme erfolgt ist.

Erfüllungsphase

Bis zu der Abnahme befindet sich der Vertrag in der Erfüllungsphase. In diesem Stadium sind die Unternehmer dazu verpflichtet den vertraglich geschuldeten Werkerfolg herzustellen. Die Unternehmer sind bis zur Fertigstellung der Arbeiten grundsätzlich an ihren ermittelten Angebotspreis gebunden und Baukostenüberschreitungen und Kalkulationsfehler gehen nicht zulasten der Bauherren. Die Bindung an das Angebot gilt auch dann, wenn sich aufgrund von Lieferengpässen die Beschaffung der Baumaterialien als schwierig und kostspielig erweist.

„Regelmäßig tragen die Bauunternehmer das Kalkulationsrisiko. Preissteigerungen sind nur unter den engen Voraussetzungen einer eingetretenen Änderung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB an die Bauherren weiterzugeben.“

Das häufigste Praxisproblem im Erfüllungsstadium ist, dass die Bauunternehmen ihrer Erfüllungsverpflichtung nicht (mehr) nachkommen. Das Vorhaben liegt dann auf Eis aber die Kosten laufen weiter. Die Bauunternehmer sollten durch anwaltliche Aufforderung zur fristgebundenen Vornahme der Leistungen abgemahnt werden.

Mangelt es dann weiterhin an der Kooperation des Gewerks stehen mehrere Möglichkeiten zur Abwicklung des gescheiterten Vertrages offen.

Ersterdings steht die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB offen. Die Vergabe der Gewerkleistung kann dann an einen Drittunternehmer erfolgen und die Mehrkosten dieser Ersatzvornahme vom leistungsunwilligen Bauunternehmer regressiert werden (OLG Stuttgart, Urteil v. 30.12.2020, Az. 10 U 202/20). Die Bauherren müssen den Bauunternehmer nur für die Leistungen vergüten, die er bis zur Kündigung erbracht hat und werden von der restlichen Vertragsdurchführung frei.

Alternativ zur Kündigung besteht die Möglichkeit vom nicht mehr durchgeführten Vertrag zurückzutreten (§ 323 Abs. 4 BGB). Der Vorteil des Rücktritt liegt darin, dass eine vollständige Rückabwicklung stattfindet und somit teilweise erbrachte Leistungen zurückzubauen sind. An die Wirksamkeit eines Rücktritts sind aber weitreichende Voraussetzungen gebunden, so darf der Bauherr insbesondere kein Interesse an den erbrachten Teilleistungen nach § 323 Abs. 5 BGB haben. Zudem ist die zwingende Voraussetzung eines Rücktritts ist die Fristsetzung zur Leistungserfüllung, ansonsten besteht die Gefahr, dass die Fachgerichte den Rücktritt in eine freie Kündigung umdeuten und dem Bauunternehmer ein Vergütungsanspruch für noch nicht erbrachte Leistungen zu zahlen ist (OLG Schleswig, 11.09.2024 – Az. 12 U 156/22).

Eine weitere Möglichkeit ist der Widerruf des Vertrages, wenn die Bauherren Verbraucher sind. Ein Widerrufsrecht besteht nur unter der Besonderheit, dass der Vertragsschluss außerhalb des Geschäftsraums des Unternehmers geschlossen wurde. Das gilt in der Baupraxis insbesondere für die Fälle des Vertragsabschlusses über das Internet oder direkt vor Ort beim Kunden. Die Bauunternehmer müssen zwingend über das Widerrufsrecht belehren, ansonsten kann der für sie ungünstige Fall eintreten, dass der Besteller die erbrachten Werkleistungen behalten darf und trotzdem keine Vergütung entrichten muss (EuGH, Urteil vom 17.05.2023, Az.: Rs. C-97/22). Die Werkunternehmer sind daher gehalten, dem Angebot ein ordnungsgemäßes Belehrungsformular beizufügen.

Die Erfüllungsphase endet mit der Abnahme. Bis dahin erkannte Mängel sollten unbedingt in einem Mängelprotokoll festgehalten werden, da ansonsten nach § 640 Abs. 3 BGB die nachfolgenden Mängelgewährleistungsrechte ausgeschlossen sind.

Unter Berücksichtigung der bestehenden Gestaltungsrechte und Regressmöglichkeiten sollte bei Schwierigkeiten im Erfüllungsstadium ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Mängelgewährleistung: Ab Abnahme der Leistung

Mit dem Zeitpunkt der Abnahme endet die Erfüllungsphase und der Werkunternehmer haftet nur noch für Mängel am hergestellten Werk und nicht mehr für dessen Herstellung. Die Mängelgewährleistungsrechte sind in § 634 Nr. 1 – Nr. 4 BGB verankert:

  • Nacherfüllung
  • Selbstvornahmerecht
  • Rücktritt und Minderung
  • Schadensersatz und Aufwendungsersatz

Nacherfüllungsanspruch

Bei einem mangelhaften Bauwerk steht zunächst regelmäßig der Anspruch auf Nacherfüllung gemäß §§ 634 Nr. 1, 635 BGB im Vordergrund. Der Bauherr – beziehungsweise der Auftraggeber – muss den Baumangel möglichst konkret rügen und dem Bauunternehmen grundsätzlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen.

Die Unternehmer sind aufgrund des eintretenden Gewährleistungsfalls verpflichtet den Mangel selbst zu beseitigen oder diesen beseitigen zu lassen (Nachbesserung) oder im Einzelfall ein neues Werk zu errichten (Nachlieferung). Nach § 635 Abs. 1 BGB haben die Unternehmer ein Wahlrecht zwischen diesen Optionen und sind nicht an die Weisungen der Bauherren gebunden.

Die Unternehmer können die Nacherfüllung gemäß § 635 Abs. 3 BGB verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Die Verweigerungsoption setzt eine umfassende Interessenabwägung voraus, bei der insbesondere die Schwere des Mangels, die Kostenhöhe und ein potenzielles Verschulden eine Rolle spielt.

Sofern Sie mit einer Verweigerung der Mängelbeseitigung konfrontiert sind oder die Mängelbeseitigung aus Kostengründen ablehnen müssen, sollte unverzüglich ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden, um Ihre Interessen optimal zu schützen.

Selbstvornahmerecht

Nach § 637 BGB haben die Auftraggeber einen Anspruch auf die Kostenerstattung für Mehrkosten die ihnen im Wege der Selbstvornahme der Mängelbeseitigung entstehen. Erforderlich ist, dass dem Bauunternehmer vorher erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde.

Um eine zeitgerechte Beseitigung der Mängel zu gewährleisten kann nach § 637 Abs. 3 BGB ein Kostenvorschuss für die erwarteten Kosten der Mängelbeseitigung geltend gemacht werden.

„Der Vorteil des Kostenvorschussanspruchs ist, dass der Besteller die Kosten für die Beauftragung eines anderen Fachbetriebs nicht vollständig aus eigenen Mitteln vorfinanzieren muss.“

Die Kostenvorschussklage ist schlanker und zeiteffizienter als der übrige Mängelprozess, da keine umfassende Beweiserhebung über die tatsächlichen Kosten der Mängelbeseitigung erfolgt. Die Kehrseite dieses verkürzten Verfahrens ist die Abrechnungspflicht. Nach Durchführung der Mängelbeseitigung ist über den erhaltenen Kostenvorschuss abzurechnen. Der Vorschuss darf nur für die erforderliche Instandsetzung des Gewerks verwendet werden (Zweckgebundenheit). Die Aufwendungen für die Mängelbeseitigung müssen nachgewiesen werden und der für die Mängelbeseitigung nicht verwendete Betrag zurückerstattet werden (BGH, Urteil v. 07.07.1988 – VII ZR 320/87).

Rücktritt und Minderung

Eine Kündigung des Werk- und Bauvertrags scheidet ab der Abnahme aus. Die Bauherren – respektive Auftraggeber – können aber unter den gesetzlichen Voraussetzungen vom Vertrag nach §§ 634 Nr. 3, 636 und 323 BGB zurücktreten, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgt und ein Abwarten unzumutbar wird. Für die Wirksamkeit des Rücktritts ist es erforderlich, dass der Mangel erheblich ist. Es existiert keine starre Grenze oder ein Richtwert, ab dem ein Mangel so erheblich ist, dass er einen Rücktritt rechtfertigt. Es kommt stattdessen stets auf eine Interessenabwägung im Einzelfall an (KG Berlin, Urteil v. 18.06.2024, Az. 21 U 20/23).

Ein Rücktritt sollte nicht vorschnell erklärt werden, da die unberechtigte Ausübung eines nicht bestehenden Rücktrittsrechts zu einer eigenen Inanspruchnahme aus Schadensersatzansprüchen führen kann. Bei verfahrenen Bausituationen sollte stets ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Schadensersatz wegen Baumängeln

Neben oder anstelle der Nacherfüllung können dem Besteller Schadensersatzansprüche aus §§ 634 Nr. 4, 280, 281, 283 oder 311a BGB zustehen. Schadensrechtlich zu unterscheiden sind insbesondere Schadenspositionen aufgrund von:

– Schadensersatz neben der Leistung, etwa für einen durch den Baumangel verursachten Wasserschaden, Mietausfall, Gutachterkosten oder sonstige Mangelfolgeschäden;

– Schadensersatz statt der Leistung, wenn der Unternehmer den geschuldeten mangelfreien Zustand trotz Fristsetzung nicht herstellt; die Parteien treten in ein Abrechnungsverhältnis ein

Gerade die Ersatzfähigkeit von Gutachterkosten wird im Streitfall wichtig. Schließlich sind einige Mängel nur durch einen fachlich visierten Gutachter zu ermitteln und darzulegen, so dass diese Kosten im Einzelfall auch erstattungsfähig sein können.

Daneben sind entgangene Einnahmen aufgrund einer Bauzeitverzögerung stets als Schadensersatz neben der Leistung in Form eines Verzögerungsschadens geltend zu machen.

Auch werden Mangelfolgeschäden, wie Wasserschäden an dem Übrigen Wohnhaus, häufig zum Streitfall.

Im Werkvertragsrecht gilt allgemein die Besonderheit, dass eine fiktive Mängelbeseitigung nicht statthaft ist. Das bedeutet, dass es nicht ausreicht die Mängelbeseitigungskosten durch ein Gutachten zu ermitteln und über diese Kosten eine Zahlungsklage zu erheben, stattdessen ist die tatsächliche Durchführung der Mängelbeseitigung erforderlich (BGH, Urteil v. 22.02.2018 – VII ZR 46/17). Sollte sich der Bauherr gegen die Beseitigung eines Mangels entscheiden und das Werkbehalten, so steht es ihm stattdessen offen den Minderwert des Werks schadensrechtlich geltend zu machen (sog. merkantiler Minderwert).

Es empfiehlt sich stets vor der Durchführung der Mängelbeseitigung den Kostenvorschussanspruch anwaltlich geltend zu machen, um die Mängelbeseitigung voranzubringen. Die Einforderung von Schadensansprüchen aufgrund von Mängelkosten ist nur dann gangbar, wenn die Mängelbeseitigungskosten konkret beziffert wurden und durchgeführt werden.

Verzögerungsschäden

Ein Verzögerungsschaden entsteht, wenn der Bauunternehmer eine fällige Bauleistung schuldhaft nicht rechtzeitig erbringt. Die Anspruchsgrundlagen ergeben sich beim BGB-Bauvertrag insbesondere aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Bei wirksam einbezogener VOB/B sind zusätzlich die Regelungen über Ausführungsfristen, Behinderung und Schadensersatz – insbesondere §§ 5 und 6 VOB/B – zu würdigen.

Ein Bauverzug kann beispielsweise folgende Schadenspositionen verursachen:

  • zusätzliche Mietkosten wegen eines verspäteten Einzugs,
  • entgangene Mieteinnahmen oder Nutzungsausfall,
  • Bereitstellungszinsen und zusätzliche Finanzierungskosten,
  • Kosten für Zwischenlagerung und Ersatzunterbringung,
  • zusätzliche Architekten-, Bauleiter- oder Sachverständigenkosten,
  • Mehrkosten anderer Gewerke aufgrund einer Bauablaufstörung,
  • Vertragsstrafen oder Ansprüche nachfolgender Vertragspartner,
  • entgangener Gewinn bei gewerblich genutzten Immobilien

Ist ein kalendermäßig bestimmbarer und verbindlicher Fertigstellungstermin vereinbart, kann der Unternehmer grundsätzlich ohne weitere Mahnung in Verzug geraten. Im Zusammenhang mit der Ursache der Verzögerung kommt es aber immer darauf an, ob der Unternehmer die Verzögerung zu verschulden hat.

Kommen unvorhersehbare und mithin unkontrollierbare Umstände einer fristgerechten Herstellung zuwider, so müssen die Werkunternehmer dies anzeigen und eine Terminverschiebung aushandeln. Gerade im Zusammenhang mit Bauzeitenverschiebungen und einer Verzögerung des Baufortschritts sollte im Konfliktfall möglichst ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Auch durch eine verspätete Mängelbeseitigung kann ein ersatzfähigen Verzögerungsschaden entstehen. Verzögert sich beispielsweise die Bezugsfertigkeit des Gebäudes, weil der Unternehmer einen wesentlichen Baumangel trotz Fälligkeit und Aufforderung nicht beseitigt, kann die verzögerte Nachbesserung für zusätzliche Miet-, Finanzierungs- oder Nutzungsausfallkosten ursächlich sein (BGH, Urteil v. 06.04.2000 – VII ZR 199/97).

Für die erfolgreiche Durchsetzung eines Verzögerungsschadens genügt es nicht, lediglich auf eine verspätete Bauausführung hinzuweisen. Erforderlich ist grundsätzlich eine nachvollziehbare Darstellung, welche konkrete Pflichtverletzung welchen Zeitraum der Verzögerung und welche einzelne Schadensposition verursacht hat. Bei komplexen Bauablaufstörungen kann eine bauablaufbezogene Darstellung erforderlich sein (BGH, Urteil v. 21.03.2002 – VII ZR 224/00).